こんにちは！KOBE(神戸)売却ナビの恋水です。本日は、賃貸経営をされているオーナー様にとって避けて通れない「消費税2割特例」と、その先にある2027年以降の判断についてお話していきます。2025年も終わりが近づき、そろそろ来春の確定申告（2025年分）を意識し始めている方も多いのではないでしょうか。
インボイス制度が始まってから2年目。神戸でも「これまで消費税とは無縁だった」という賃貸オーナー様が、課税事業者として申告を行うことが当たり前になってきました。前回の申告では、「とにかく簡単だから」「税理士にそう言われたから」という理由で、2割特例を選択された方も多かったと思います。ただ、ここにきて一度立ち止まって考えていただきたいのです。2割特例は、便利な制度ではありますが、経営判断を代わりにしてくれる制度ではありません。むしろ、使い続けることで「知らないうちに損をしている」ケースも、少しずつ増えてきています。
そもそも2割特例は「楽な制度」であって「得な制度」とは限らない
2割特例は、売上にかかる消費税の2割を納付すればよい、という非常にシンプルな仕組みです。
帳簿の付け方も複雑ではなく、初めて消費税申告をする方にとっては心理的な負担が少ない制度と言えるでしょう。
特に、神戸で住居中心の賃貸経営をされているオーナー様の場合、
「テナントや駐車場が少しあるだけで、こんなに面倒になるのか」
と感じられた方も少なくなかったはずです。
そうした背景もあり、最初の1年目は2割特例で様子を見るという判断自体は、決して間違いではありません。
ただ問題なのは、そのまま「毎年なんとなく2割特例を選び続けてしまう」ことです。
2025年分の申告、本当に2割特例で大丈夫でしょうか
ここ数年、神戸市内でも築20年、30年を超える賃貸マンションやアパートの修繕相談が明らかに増えています。
外壁塗装、屋上防水、給排水管の更新、給湯器の入れ替え。
どれも避けては通れない工事です。
こうした工事を2025年中に行った場合、支払った工事費の中には相当額の消費税が含まれています。
インボイス登録をしている業者に依頼していれば、その消費税は本来「仕入税額控除」として使えるはずのものです。
ところが、2割特例を選んでしまうと、その消費税は計算上“なかったもの”として扱われます。
つまり、支払った消費税を一切回収できないまま納税している状態になるのです。
「計算が楽」という理由だけで選んだ結果、
キャッシュフローを静かに圧迫しているケースは、決して珍しくありません。
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さらに見落とされがちな「2027年」という節目
ここで、もう一つ重要なポイントがあります。それが、2割特例には終わりがあるという事実です。
2割特例は、2026年分の申告を最後に終了します。つまり、2027年分以降は、オーナー様ご自身で「本則課税」か「簡易課税」かを選ばなければなりません。このタイミングで初めて消費税について真剣に考え始めると、
「もっと早く準備しておけばよかった」
と後悔することになりがちです。
特に神戸のように、築年数が経過した物件が多いエリアでは、今後も定期的な修繕が避けられません。その修繕と消費税の関係を、数年単位でどう設計するかが問われる時代に入っています。
簡易課税という選択肢も「万能」ではありません
2割特例が終わった後、「じゃあ簡易課税でいいのでは」と考える方も多いと思います。
確かに、簡易課税は事務負担が軽く、計算も分かりやすい制度です。
ただ、不動産業はみなし仕入率が40％と定められており、実際の支出がそれを大きく超える年には、どうしても不利になります。
特に、
「外壁と防水を同時にやる年」
「設備更新が重なる年」
などは、本則課税との差がはっきりと出ます。
消費税の制度選択は、楽かどうかではなく、資金が残るかどうかで判断すべきです。
修繕計画は「税務」と切り離して考えない
ここまで来ると、消費税の話というより、経営の話だと感じられるのではないでしょうか。
実際、
「いつ修繕をするか」
「どの規模でやるか」
「その年はどの課税方式を選ぶか」
これらはすべて繋がっています。
例えば、2026年に大規模修繕を行い、2割特例を使ってしまうのか。それとも、修繕時期を1年ずらし、2027年から本則課税に切り替えて消費税を回収するのか。
こうした判断一つで、手元に残る資金は大きく変わります。
消費税の申告は、単なる税金計算ではありません。
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課税売上と非課税売上のバランス
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修繕・設備投資のタイミング
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将来の保有・売却・承継の方針
これらを同じ時間軸で考える経営判断です。特に神戸で賃貸経営をされているオーナー様は、
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建物の老朽化
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市場環境の変化
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将来的な売却や相続
を見据えた「出口戦略」も避けて通れません。
神戸で賃貸経営をされているオーナー様へ
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消費税は、もはや「税理士任せでいい話」ではありません。
物件の寿命、修繕のタイミング、将来の売却や相続まで含めて考えるべきテーマです。当社は、神戸で賃貸物件の売却・買取を専門に行っていますが、
実際にご相談を受ける中で感じるのは、
「税金と修繕と出口戦略が、バラバラに考えられているケースが非常に多い」
ということです。修繕して持ち続けるべき物件なのか。
税負担が重くなる前に売却を検討すべき物件なのか。
その判断には、税務の視点も欠かせません。もし今、
「このまま2割特例でいいのか不安」
「次の修繕をどう組めばいいか分からない」
そう感じておられるなら、一度立ち止まって整理する価値は十分にあります。神戸での賃貸経営・売却・買取を含めたご相談があれば、いつでもお声がけください。
**“あとで後悔しない判断”**を、一緒に考えていきましょう。
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