よくある質問

KOBE売却ナビ担当者

売却時に必要な諸費用は、売却する不動産がマンションなのか土地なのか、一戸建てなのかなど状況によって変わってきます。

一般的な諸費用として

・譲渡所得税・住民税
・仲介手数料
・印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）
・住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

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売却代金は通常2回に分けて支払われるケースが一般的と言われています。１回目は売買契約時の手付金として、2回目は引き渡し時になります。

内訳として、一般的に契約時は5～10％程度、引き渡し時に残額が支払われます。引き渡しのタイミングは売主と買主の引っ越し日によって変わる場合もありますので、KOBE（神戸）売却ナビスタッフが間に入って最終入金までお手伝いさせていただきます。

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はい。必要です。売却した年の翌年3月15日までには確定申告をする必要があります。

確定申告とは1月1日から12月31日の間に所得（収入）があった方が、所得の金額を申告するために行うものです。会社で年末調整している方も同様に必要となってきます。確定申告で必要な書類は以下になります。

税務署で提出する書類

※国税庁のホームページからダウンロードもできます
確定申告書B様式
分離課税用の確定申告書
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

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売却に対しての固定資産税は、所有者に対してかかるものなので、毎年1月1日を基準に固定資産税がかかります。

例えば、2020年4月に売却した場合、2020年の1月1日時点では売主の所有物になりますので、固定資産税納税通知書が届きますが、翌年の2021年1月1日時点では買主の所有物になっていますので、2021年分の固定資産税納税通知書は買主の元へ届きます。
ですが、納税通知書に記載された金額を引き渡し日を基準として日割り計算して買主から売主にお支払いして売主が納付するケースが一般的です。

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宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の仲介手数料の上限が決められています。

不動産の仲介手数料は、売却価格によって変動します。

・200万円以下の金額 売却価格 × 5.5%
・200万円を超えて400万円以下の金額 売却価格 × 4.4%
・400万円を超える金額 売却価格 × 3.3%
大体の場合は、売却価格が400万円を超える場合が多いので、価格に対して3.3%をかけて、消費税をプラスした金額になります。

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土地を売却する場合、立地条件はもちろんですが離接地との境界確認の有無、更地か古家付かなどがポイントとなります。まずはその情報を整理しておく必要あります。

必要書類としてはマンション、一戸建て同様に身分証や実印、印鑑証明、住民票などは必要ですが、登記に必要な登記権利書または登記識別情報、税額確認のための固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書などです。また自身の土地の範囲や境界がわかるように土地測量図・境界確認書の有無も併せて確認しておいてください。

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ここに表示させたい任意のテキストや画像タグを入力します。一戸建て売却にあたあり、マンションの売却同様に事前に準備できるものは準備しておくとよいでしょう。例えば、登記に必要な登記権利書または登記識別情報、税額確認のための固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書などです。

また家の状態を売却前に事前チェックすることもお勧めしています。例えば、雨漏りやシロアリ、屋根の状態など、売却後に買主が修理や修繕しなければならいと後から気づいた場合、瑕疵担保責任で売主がその補修費用などを負担する場合があります。そのため、本来売却のために隠しておきたいネガティブな部分なども報告しておく義務があります。さらに、住んでいる間に補修やリフォームした部分があれば、いつ補修したのかなどを記録しておくこともお勧めします。

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マンションの売却にあたり、ご自分で用意できる資料はなるべく前もってご準備いただくことをお勧めします。特に売るために必要な書類として権利書や固定資産税納付書、購入時のパンフレットや図面、管理組合の資料（共用部分の修繕積立金や管理組合の活動報告書）はあった方がいいです。

しかし、処分してしまったものや再度発行するものが難しいもなどは、KOBE（神戸）売却ナビのスタッフが臨機応変に対応いたしますのでご安心ください。また、マンションの設備として残していくもの（エアコン、給湯器、ガスコンロ、食器洗い洗浄機など）は売却前に故障していないかなどの確認はしておいた方がいいです。売却後に、瑕疵担保責任というものがあり、売却時には気が付かなかった欠陥や不良、不具合が見つかった場合、売主がその補修費などを負担する場合があります。

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元々のマンションの立地や条件、修繕積立金、共用部分といった売主がどう頑張っても変えられない部分以外を綺麗にしたり印象をよくすることで購入率があがることがあります。

購入を希望されている方も最初に部屋に入った時の印象や雰囲気を大切にしたいという方も多くいるので、まずは掃除や換気など、できるところから始めるといいでしょう。ハウスクリーニングやリフォームといった手もありますが、売却するために余分にお金がかかってしまうので、まずはできることからがおすすめです。また、ホームステージングと言って、部屋に小物や家具を置いて暮らしの想像ができるような演出をすることも可能です。

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季節の変わり目や年度変わりにはよく動きがある時期と言われています。特に、転入、入学、入社などの3月前後と9月前後は市場は活発になります。

ですが、この期間中は他の売主も時期や季節を見計らって値段を一気にみなおしたり、売却価格以外にも金利や税制改正などの影響もうけるため、慎重に行ったほうがいいと思います。また、すぐに物件を見つけたいという方も多くなりますので、売主もスピード感を持って買主に対して対応しなければならないので、注意が必要です。

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仲介手数料はあくまでも不動産売却が成約した成功報酬としていただきますので、途中で売却をやめる場合は一切費用は発生しません。

成約のためのチラシ作成や広告費になりますので、成約時に仲介手数料としてお支払いいただきます。ですがハウスクリーニングやリフォームは不動産に対してのものになりますので、そちらは別途必要をお支払いしていただきます。

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一般的な不動産売却の場合、家の中に何もない状況で引き渡すことが原則とされています。売主と買主の間でお互いに了承の上で不用品をそのまま残していくというケースもありますが、不用品の処分は売主負担で行う必要があります。

処分方法としては、引っ越し業者に引き取ってもらったり、リサイクルショップ、不用品買取業者などをで買い取りも行えますので、活用されてみてはいかがでしょうか。

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売主の事情を加味した上で売り出し方（広告やネット掲載）も変えていけますのでご安心ください。

KOBE（神戸）売却ナビでは、チラシなどの広告を使わずに売却することも可能です。ですが、通常の売却スピードよりは少し遅くなってしまうこともありますので、予めご了承ください。KOBE（神戸）売却ナビ独自のネットワークを駆使してスムーズに売却できるようお手伝いさせていただきます。

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価格が決定すれば、KOBE（神戸）売却ナビ側でネット掲載や折込チラシなどを行います。そちらに問い合わせがあった方から順番に希望日を調整しながら案内を進めていきます。

基本的に売主は現地に行く必要はありません。売主に代わってKOBE（神戸）売却ナビのスタッフが細かい説明や詳細情報を購入希望者にお伝えしていきます。みなさんお仕事や家族で来られる方も多いので、土日や祝日が多くなってきます。

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必ずしも査定額通りに売り出す必要はありませんので、ご安心ください。査定額はあくまでKOBE（神戸）売却ナビ側からのアドバイスとしての参考価格と思っていただければ大丈夫です。

ですが、KOBE（神戸）売却ナビでは、マンション内での事例や周辺状況などを加味したデータを基に査定価格を提示させていただきますので、最初は参考価格を見ながらなるべく希望価格に近い金額で売り出してみて、様子を見ながら調整することをお勧めします。

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基本的にはリフォームはする必要はありません。

ただし、物件の状態などを加味してKOBE（神戸）売却ナビ担当のスタッフと相談されてもいいかもしれません。
通常、中古物件を購入される方はもともとリフォームする予定で購入されるケースが多いので、高く売却したい場合は一旦現状の査定額と希望金額を照らし合わせながら、広告をかけてみて、担当者から見学・内覧した時の印象などを聞くといいでしょう。

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もちろん可能です。KOBE（神戸）売却ナビでは、売主が所有するマンションの売却と同時に賃貸借契約を締結して、そのまま売却したマンションの賃貸契約をしていただいた状態で「そのまま住める」リースバックシステムも利用可能です。

リースバックシステムとは

売却した後もそのまま住むことができるので、今お住まいのマンション・アパートから引っ越しする必要ありません。また、住宅ローンの残債は売却することで、完済することができ、さらに、賃貸契約を結ぶので修繕積立金や管理費、固定資産税などを負担する必要がなくなります。

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一般的に不動産会社に払う仲介手数料や司法書士報酬料、売却にかかる税金などがメインとなってきます。

不動産会社に払う仲介手数料は、売却価格を約3000万円と想定すると、3.3%が上限となっていますので、通常で行けば105万6000円となります。司法書士報酬は、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用です。売却にかかる税金については、譲渡所得税として住民税と所得税がかかるのにプラスして印紙税があります。不動産売却の売却価格や元々取得するために必要とした資金、売却するにあたって発生した資金など、それぞれのケースによって変わってきますので、詳細はKOBE（神戸）売却ナビの担当営業までお問い合わせください。

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依頼する不動産会社を選ぶポイントは、信頼できる担当者かどうかということと、売却力や実績があるかどうかを確認することをお勧めします。

ポイント1　担当者「人」をみる

多くのお客様が、「大手不動産会社を選んだ方がいい！」と思われがちですが、KOBE（神戸）売却ナビが特に重要視しているポイントは「人」です。物件の担当者は基本的に売主と買主の間に立つ人間です。ですから、担当者の話し方や丁寧さが直接売却に繋がります。例えば、物件の見学に来られる方に案内するのも担当者になりますので、売主に代わっていかに丁寧で分かりやすく説明できるか、またしっかり知識を持ち合わせていて信頼できる人間性なのか、を判断していただければと思います。

ポイント2　実績をみる

不動産業者といっても、業務内容が「売却業」「賃貸業」「管理業」と様々です。賃貸業専門の不動産会社でも売却はできるので、売却を専門にしてる不動産会社おすすめですが、売却実績やノウハウなどをしっかり確認する必要がります。特にGoogleMapやGoogleの検索でヒットした不動産会社は、ホームページを確認して、サポート体制や売却に対してのノウハウを持っているかを確認しましょう。より詳しく書かれているところや内容がわかりやすいところは、売主目線でしかっり対応してくれます。

ポイント3　売買仲介の囲い込みをしていないかをみる

不動産会社での囲い込みとは、売主と買主の両方の仲介を1社だけで行うことです。例えば、売りに出してから他社から高値で購入依頼があっても依頼を断り1社だけで買主を探すため、成約に時間がかかってしまいます。売主は「できるだけ高く売りたい」のに対し買主は「できるだけ安く買いたい」ケースが普通だとお思いますので、不動産会社としてお客様の利益に最大限努力してくれる会社を探しましょう。

ポイント4　売却に力をいれているかどうかを判断する

大手不動産会社になると、他社のポータルサイトなどにはお金（掲載料など）をかけず自社サイトのみで広告宣伝を行い、売却活動をするところがあります。それでは、売却スピードが落ちてしまう可能性があるので、様々なところへ掲載をかけたり広告を打ち出しているところは、しっかり売却に力を入れていると言ってもいいでしょう。

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問題ございません。基本的に、査定価格は不動産会社によって違います。不動産会社の判断も違えば販売方法も違うことがあるので、2～3社は査定に出して比較してもいいと思います。

ただし、どうしても立ち合いや調印ができない場合は、代理人を立てて行うことも可能です。

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はい。売却価格の変更は状況を見ながら、KOBE（神戸）売却ナビ担当営業と判断していきましょう。

最初の価格設定は、相場や期待を込めた価格で設定される売主様が多くいらっしゃいます。ただ、実際に売り出してみると、見学に全く人が来なかったり、反応がよくなかったりする場合ありますので、その都度状況を判断して一緒に決めていきましょう。

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問題ございません。基本的に、査定価格は不動産会社によって違います。不動産会社の判断も違えば販売方法も違うことがあるので、2～3社は査定に出して比較してもいいと思います。

ですが、余りに多く声をかけすぎてしまうと、不動産会社それぞれで書類ややり取りの対応に追われてしまうので、不動産会社の担当の対応や知識、経験、取引実績を見ながら判断しましょう。

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急いでいる場合は購入者を募集するのではなく、KOBE（神戸）売却ナビで直接物件を買い取りさせていただく方法と、価格を相場より下げて売り出すことで早く売却することが可能です。

KOBE（神戸）売却ナビで直接物件を買い取りさせていただく場合、相場や状況などを考慮してできる限り高額査定で購入させていただきますが、価格を相場より下げて売り出してしまう場合、手元に残る金額は想定より下がってしまう恐れがあるので、しっかりKOBE（神戸）売却ナビスタッフと相談の上でご判断ください。

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大体ご相談からご成約、お引渡しまで1～6ヶ月を目安と考えていただければと思います。

KOBE（神戸）売却ナビに相談をいただいてから、販売開始まで情報収集や広告制作などに約1週間ほどかかります。そこから売却がスムーズに進めば1ヶ月、遅くて3ヶ月以内を目標に売却スケジュールを組みます。また、書類のやりとりや購入者のローン審査などがあればさらに1ヶ月弱かかるので、ある程度余裕を持ったスケジュールで動くことをお勧めします。

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もちろん無料できますので、ご安心ください。不動産査定は大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。

簡易査定では、机上で資料を基に周辺の売出事例や、成約事例などのデータから土地面積や建物面積、間取り、築年数を参考にしながら、査定価格を算出します。
訪問査定では、KOBE（神戸）売却ナビの営業担当が現地の不動産を訪問し、査定価格を算出する方法です。正確なデータと現地の状況を踏まえて判断しますので、より正確な査定価格の算出が可能です。

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売却と賃貸で迷われるお客様は多くいらっしゃいます。ですが、築年数や周辺の環境などによって査定額が変わってきます。売却したいタイミングと照らし合わせながら賃貸のご提案もさせていただきます。KOBE（神戸）売却ナビのスタッフまでお気軽にお問い合わせください。

マンションの場合は、売主様が再度居住するかどうかで判断させていただきます。現在お住まいのマンションより好立地な場所を目指して売却する場合は、売却査定額と新居を購入する金額が見合っているのかを含めてを判断材料にしますが、もし、再度居住する予定がある場合は賃貸に出し、そのまま保有することをお勧めします。

ですが、賃貸の場合は、売却と違い保有資産になりますので、固定資産税や修繕積立金などを総合的に判断していただけるよう、しっかりご案内させていただきます。

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売却するにあたり、所有不動産の詳細情報がわかるものを、あらかじめ準備しておくと相談や内容決定がスムーズに進むので、わかる範囲で準備できる資料などは準備しておくとよいでしょう。

登記済証（権利証）または登記識別情報（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です。）や分譲時のパンフレット、土地の測量図面や建物の図面などがあればいいです。まずはご準備できるもので大丈夫です。後はKOBE（神戸）売却ナビスタッフが随時ご準備いただきたいものをお伝えしていきますので、ご安心ください。