こんにちは。神戸市中央区・三宮の不動産会社「KOBE売却&買取ナビ」店長の恋水です。今回は、賃貸オーナー様にとって待ったなしの重要テーマをお届けします。2024年4月から相続登記が義務化され、過去に相続した分についても2027年3月31日という申請期限が迫っています。亡くなった方の名義のまま放置された賃貸物件は、いざという場面で思わぬ支障を生みます。前回は生前対策としての家族信託を取り上げましたが、今回は相続発生後に必要となる登記手続と期限への対応を弁護士が解説します。2027年3月末まで残りわずかです。「うちは大丈夫」と思っているオーナー様も、ぜひ最後まで確認してください。
相続登記の義務化と申請期限——2027年3月31日までに何をすべきか
2024年4月から相続登記が義務化され、過去に相続した分についても、2027年3月31日という申請期限が迫っています。不動産を相続した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2）。
重要なのは、この義務が過去の相続にも遡って適用される点です。2024年4月1日より前に発生した相続で名義変更が未了の物件は、原則として2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象となり得ます。
義務を負うのは、遺産分割・遺言・法定相続を問わず、不動産を取得した相続人です。なお、起算点は相続の発生時ではなく「取得を知った日」であり、2024年4月以降にご自身が物件を相続したと知った場合は、その日から3年以内が期限となります。
神戸市内でも、阪神淡路大震災（1995年）前後の相続で名義変更が未了のまま放置されている物件が少なくありません。「親が亡くなってから何年も名義を変えていない」「相続人が複数いてまとまらない」という方は、早急に現状を確認することをお勧めします。
あなたの申請期限はどちら？
- 📅 ケース1：2024年4月1日より前の相続で登記が未了 → 原則2027年3月31日まで
- 📅 ケース2：2024年4月以降に不動産を相続したと知った → 知った日から3年以内
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遺産分割がまとまらない時——「相続人申告登記」という選択肢
「相続人間で分け方が決まらない」場合でも、期限は待ってくれません。その受け皿となるのが相続人申告登記です（同法76条の3）。これは、自分が相続人の一人である旨を法務局に申し出るだけの簡易な手続で、これにより申請義務を果たしたものとみなされます。他の相続人と足並みをそろえる必要はなく、単独で申し出られる点も使いやすいポイントです。
ただし、その効果は申出の対象となった相続人にのみ及ぶため、他の相続人も各自で申し出るか、代理申出の対象に含める必要があります。また、相続人申告登記だけでは物件を売却したり、融資の担保として抵当権を設定したりすることはできません。あくまで期限への暫定的な対応です。遺産分割が成立した後は、その日から3年以内に改めて正式な相続登記を申請する必要があります。
遺産分割がまとまらない場合の対応フロー
- ❶ まず相続人申告登記で期限への対応（単独で可能・簡易な手続き）
- ❷ 相続人間で遺産分割協議を進める
- ❸ 遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記を申請
- ❹ 正式登記完了後、売却・融資・賃貸借契約の更新が可能になる
登記を放置することの実務上のリスク——賃貸経営への影響
相続登記をしないまま放置すると、賃貸経営の随所で支障が生じます。神戸市内でも、相続登記が未了のまま長年放置されたことで経営判断が遅れ、損失を招いた事例が見られます。
- 🔴 物件の売却・担保提供ができない：名義が亡くなった方のままでは取引そのものが進まない。「売りたいと思ったときに売れない」状態になる
- 🔴 金融機関からの融資・大規模修繕の意思決定が滞る：権利関係が未確定のままでは融資審査が通らない。老朽化が進んでいても修繕費の借入ができない事態になりかねない
- 🔴 賃貸借契約の更新・解約・修繕判断が複雑になる：相続人が複数いる物件では、賃貸借契約の更新や解約、修繕をめぐる判断を誰が行うのかが定まらず、対立を招くことも
- 🔴 家賃収入の管理・確定申告が複雑になる：法律上は各共同相続人が法定相続分に応じて家賃収入を取得するとされるため、受取口座の管理や確定申告を税理士と整理しておく必要がある
- 🔴 放置期間が長引くほど相続人が増え、遺産分割の合意形成がいっそう困難になる：相続人の子や孫世代まで対象が広がると、連絡すら取れない相続人が出てくる可能性がある
登記漏れを防ぐ——「所有不動産記録証明制度」を活用する
複数の土地やアパートをお持ちの場合、一部の物件だけ登記を見落とすおそれがあります。ここで役立つのが、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度です（同法119条の2）。これは、特定の人が全国で登記名義人となっている不動産を一覧化した証明書を、法務局から取得できる制度です。
相続人は、被相続人名義の分を請求でき、遠方の物件も一覧で把握できるため、登記漏れの防止に有効です。もっとも、登記上の住所・氏名が現況と一致しない物件や未登記建物は抽出されず、同姓同名の別人の不動産が含まれる可能性にも注意が必要です。
2027年3月末の期限まで残りわずかです。親族名義のまま気になる物件があり、手続に不安がある場合は、早めに弁護士や司法書士へご相談されることをお勧めします。（本記事は2026年7月31日時点の法令等に基づいています。弁護士：北村亮典）
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記を自分でできますか？
法律上は本人申請が可能ですが、必要書類（戸籍謄本・固定資産評価証明書・遺産分割協議書など）の収集・作成が複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。複数の物件や相続人がいる場合は特に専門家への依頼をお勧めします。
Q2. 相続登記の費用はどれくらいかかりますか？
登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と司法書士報酬（物件や案件の複雑さによって数万円〜十数万円程度）が主なコストです。例えば固定資産税評価額が2,000万円の物件であれば、登録免許税は8万円です。
Q3. 期限までに遺産分割が完了しない場合はどうすればいいですか？
まず相続人申告登記で期限への対応を行い（単独で可能）、遺産分割成立後に正式な相続登記を申請する流れが現実的です。相続人申告登記は法務局に「自分が相続人である」と申し出るだけの簡易な手続です。詳しくは弁護士・司法書士にご相談ください。
Q4. 神戸市内で相続登記が未了の物件があるか調べるにはどうすればいいですか？
2026年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」を活用することで、被相続人名義の物件を全国一覧で確認できます。法務局への申請が必要です。また、当社でも物件の登記状況の確認や専門家のご紹介が可能ですので、お気軽にご相談ください。
Q5. 相続登記をしないまま物件を売りたい場合はどうすればいいですか？
売却前に相続登記を完了させる必要があります。買い手が決まってから登記手続を始めると書類収集や遺産分割協議で時間がかかり、売買契約が白紙になるリスクもあります。「売却を検討している」段階から早めに動き出すことが重要です。当社では売却相談と並行して専門家のご紹介も承っています。
神戸市中央区・灘区・東灘区をはじめ兵庫県全域で相続した物件をお持ちの方、相続登記の手続き・専門家のご紹介・物件売却のご相談はミリオン観光へお気軽にどうぞ。
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