神戸市の不動産オーナー必読｜民泊ゼロ日規制・空き家税の新潮流と「持つだけでは守れない」時代の対策

民泊——3省庁が「ゼロ日規制」を明確化。民泊転用は慎重な判断が必要に

観光庁、国土交通省、厚生労働省は7月15日、全国の自治体に対し、民泊（住宅宿泊事業）に関する通知を連名で発出しました。住宅地の居住環境や学校周辺の教育環境が損なわれる場合、条例で営業日数の上限を「0日」に設定し、民泊を事実上禁止できることを明確にしました。

住宅宿泊事業法に基づく民泊は日本全国で年180日を上限に営業できますが、騒音やごみ出しをめぐる住民トラブルが各地で相次いでいました。国はこれまで「ゼロ日規制は適切ではない」との立場をとってきましたが、今回の通知で姿勢を大きく転換しました。新規参入の禁止にとどまらず、居住環境への著しい弊害など強い必要性がある地域では、既存施設についても一定の猶予期間を設けたうえで、禁止や営業制限が可能としました。あわせて、騒音計やカメラの設置といったICTによる管理体制を条例で義務付けることも可能だと明確化しました。

これまでと今回の通知後の変化を整理すると以下の通りです。

• 営業日数：これまで＝年間180日が上限 → 今回＝条例で0日も可能
• 新規参入：これまで＝地域ごとに一定の制限 → 今回＝地域全体での禁止も選択肢
• 既存施設：これまで＝原則として営業を継続 → 今回＝必要時は猶予後に制限
• 管理体制：これまで＝管理者による対応 → 今回＝ICT管理を条例化可能

民泊転用を検討しているオーナーが知っておくべきリスク

オーナーが注目すべきなのは、民泊が「後から制度でストップがかかる事業」になったという点です。空室対策や利回り向上策として民泊転用を検討している場合、立地する自治体の条例の動向次第では、投資回収の途中で営業できなくなるリスクを十分に織り込む必要があります。

大阪市では特区民泊が全国の9割以上も集中し、住民からの苦情が年約400件に達し、2026年5月に新規申請の受付を終了しています。東京都内で民泊運営の代行会社の社長は「数年前から悪質な運営を行う業者が増えた。営業を一切禁止するゼロ日規制を導入する自治体も出てくるでしょう」と話しています。民泊への投資判断は、これまで以上に慎重に行うことになりそうです。

すでに民泊を運営中のオーナー様も、地域の規制論議には注意が必要となりました。神戸市内でも住宅地に近い民泊物件については、条例の動向を定期的にチェックすることをお勧めします。

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「流通しない空き家」に新たなコスト——寝屋川市の空き家税可決と神戸市への波及

大阪府寝屋川市議会は7月9日、「空き家流通促進税」条例を全会一致で可決しました。居住実態がなく、賃貸や売却などの市場流通にも乗っていない空き家を主な対象とする制度です。京都市に続く空き家課税の動きとして、他の自治体への波及が注目されており、記事執筆時点ですでに神戸市なども検討を進めていることが報じられています。

税額は、空き家の固定資産税額などを基準に算定される仕組みで、見込まれる約1億4,000万円の税収は解体費の補助や地域の安全対策に充てられます。市長は「税収の確保が目的ではない」と明言しており、狙いはあくまで所有者の行動変容——つまり「動かない空き家オーナーを動かす」ことにあります。

神戸市の賃貸オーナーが知っておくべき課税の仕組みと免除規定

この制度で重要なのは、課税対象と免除対象の線引きです。

• ✅ 免除対象①：賃貸募集・販売を開始してから1年以内は免除
• ✅ 免除対象②：事業用として使用している場合は免除
• ✅ 免除対象③：所有者の死亡などで空き家になった場合の3年度分は免除
• 🔴 課税対象：長期間成約せず空き家の状態が続く場合

全国紙の記者は「首都圏近郊や地方中核市の周辺でも同種の課税が広がる素地は十分にありそうだ」と予想しています。固定資産税の住宅用地特例などで、壊さず持ち続けることを有利にしてきた戦後の税制に対し、市場に流通しない空き家に追加負担を設け、売却や賃貸などの行動を促す制度が全国標準になりつつあります。空き家問題はいよいよ「流通の問題」に発展してきており、不動産は「持つだけ」では守れない時代になっています。

神戸市の不動産オーナーが今すぐとるべき行動

民泊規制の強化と空き家税の波及——この2つの動きが示すのは、不動産を「ただ保有するだけ」では税負担が増え、活用の選択肢が狭まるリスクが高まっているという現実です。神戸市は南海トラフ地震リスクも抱えており、地域の住宅需要の確保という観点からも、空き家・空室の流通促進への圧力は今後ますます強まっていくことが予想されます。

今のうちに確認しておきたいポイントは次の通りです。

• ✅ 空室・空き家状態の物件がある場合、賃貸募集・売却・活用策を早めに検討する
• ✅ 民泊転用を検討中の場合、神戸市・兵庫県の条例動向を注視し、投資回収リスクを試算する
• ✅ 長期空室物件は、空き家税の課税対象になるリスクを念頭に置いて早めに方向性を決める
• ✅ 相続した物件が流通していない状態の場合、売却・賃貸・リフォームなど活用策を専門家と検討する
• ✅ 大阪府寝屋川市や京都市の制度内容を参考に、神戸市の条例制定の動向を定期的にチェックする

当社では神戸市中央区・兵庫県全域の物件について、空室対策・売却・買取のご相談を承っています。「どう動けばいいかわからない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 神戸市でも空き家税が導入された場合、いつから課税されますか？

現時点では神戸市は検討段階とされています。実際の施行日は議会での可決・総務省との協議を経て決定されます。ただし寝屋川市の例では可決から施行まで時間がかかる見込みです。動向を注視しつつ、早めに空き家・空室の活用策を検討することをお勧めします。

Q2. 民泊をすでに始めている場合、今後どうすればいいですか？

立地する自治体の条例改正の動向を定期的に確認することが重要です。規制強化が見込まれる地域では、賃貸転用・売却も含めた出口戦略を早めに検討してください。当社でも賃貸転用・売却のご相談を承っています。

Q3. 空き家税の免除対象になるための条件は何ですか？

寝屋川市の事例では、賃貸募集・販売開始から1年以内、事業用途、所有者の死亡から3年以内などが免除対象とされています。ただし詳細条件は各自治体の制度によって異なります。神戸市での条例制定の際には、最新情報を必ず確認してください。

Q4. 長期空室の物件を今すぐ賃貸に出すにはどうすればいいですか？

まず現状の物件状態の確認と、リフォーム・リノベーションの必要性を検討します。その上で適正賃料の査定・募集条件の見直し・募集ページの改善・管理会社の選定を行います。当社ではこれらをトータルにサポートできますのでお気軽にご相談ください。

Q5. 空き家を売却するタイミングはいつが良いですか？

空き家税の導入が本格化する前、かつ不動産市場が堅調な今のうちに動くことが得策です。神戸市内の最新成約事例をもとにした査定を当社で無料で行っていますので、まずはお気軽にご連絡ください。

神戸市中央区・灘区・東灘区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区・西区・北区で空室・空き家・民泊物件をお持ちのオーナー様、最適な活用策・売却のご相談はミリオン観光へお気軽にどうぞ。

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