【賃貸経営塾】本当の空室対策は満室後に始まる

Q
20室の賃貸マンションを相続した新米大家です。教えていただいたように不動産会社の協力で繁忙期前から空いてた3室を埋めることができました。お陰様で満室になり一安心なのですが、これから賃貸経営で特に気を付けることがありましたら教えてください。

A
満室おめでとうございます。理屈では、このまま誰も退去しなければ満室が続きますが、残念ながら退去をゼロにするのは不可能ですね。退去は大きく分けると2つあり、1つは転勤や結婚や住居購入などの理由による退去です。これは防ぐことができない退去です。もう1つは絶対的な理由はないけど、不満がある、同じ条件ならもっと良い住居がある、ちょうど更新なので、などの理由による退去です。こちらは、不満を解消したり、周りと比べて遜色ない状態を維持できたら防ぐことができるかもしれない退去です。これを防ぐ意識を持つことが重要になります。
1つの退去による収入減を計算してみてください。査定によっては家賃下げたり、リフォームや広告料などの出費も必要になるかもしれません。もし数ヵ月で決まっても、その間の収入減と支出増の合計はかなりの金額になります。もっと長く空室が続くことだってあり得ます。1つの退去がもたらす損害の大きさが分かりますね。この損害を防ぐためにできることをすべきですが、まずは「防ぐことができる退去は防ごう」と決めることです。こう決心することが大事だと思います。

 退去の理由は大きく分けると2つ

満室おめでとうございます。理屈では、このまま誰も退去しなければ満室が続きますが、残念ながら退去をゼロにするのは不可能ですね。退去は大きく分けると2つあり、1つは転勤や結婚や住居購入などの理由による退去です。これは防ぐことができない退去です。もう1つは絶対的な理由はないけど、不満がある、同じ条件ならもっと良い住居がある、ちょうど更新なので、などの理由による退去です。こちらは、不満を解消したり、周りと比べて遜色ない状態を維持できたら防ぐことができるかもしれない退去です。これを防ぐ意識を持つことが重要になります。

1つの退去による収入減を計算してみてください。査定によっては家賃を下げたり、リフォームや広告料などの出費も必要になるかもしれません。もし数ヵ月で決まっても、その間の収入減と支出増の合計はかなりの金額になります。もっと長く空室が続くことだってあり得ます。1つの退去がもたらす損害の大きさが分かりますね。この損害を防ぐためにできることをすべきですが、まずは「防ぐことができる退去は防ごう」と決めることです。こう決心することが大事だと思います。

「住みよい環境を提供する」という原則を徹底する

その他に退去を検討するような不満を持つ理由として、入居者同士のトラブルが考えられます。他の世帯の生活音が気になるとか、最低限のルールを守らない人がいるとか、小さなことでも蓄積すると退去の理由になるでしょう。特に騒音の問題はデリケートですから、当人同士の交渉に任せるのではなく、貸主側が解決のために動いているという事実を示すのは大切です。もし上階と下階でもめているなら、部屋を替わっていただくことで解決になるかもしれません。
あるいは対象は人ではなく、共用部がいつも汚れているといった住環境の悪さが理由となる場合もあります。これらは賃貸経営の基本として「住みよい環境を提供する」という原則を徹底することです。「防ぐことができる退去は防ごう」と決めたのですから、そのために当然に必要となる心構えですよね。頑張ってください。