2023年（来年）10月1日から消費税のインボイス制度がスタートします。インボイス制度は適格請求書保存方式の呼称で、取引をする双方が消費税額をより正確に把握することを目的としています。不動産オーナーにとってインボイス制度がどのように影響を与えるのかを把握しておかないと、今後の不動産管理に大きな影響を及ぼす可能性があります。賃貸経営に与える影響について、大家Aさんを例に解説いたします。Aさんはアパート１棟とオフィスビル1棟を所有しています。オフィスビルの賃料収入は年間1000万円を下回っているとします。消費税は原則として、事業者が「預かった消費税」から「支払った消費税」を控除して納付する制度です。消費税は基準期間（個人事業主は前々年、法人は前々事業年度）における課税売上高（消費税がかかる取引の売上高）が、1,000万円を超えている場合には課税事業者となり納付義務があります。Aさんのように課税売上高が1,000万円以下の場合は免税事業者となり消費税の納付義務はありません。
Aさんはインボイス登録の必要があるか︖
Aさんのオフィスビルの借主であるテナントＢは、課税売上高1,000万円を超える課税事業者です。現在、テナントＢは「預かった消費税」から「賃料として支払った消費税」を控除することができますが、インボイス制度が始まると、Aさんがインボイス制度に登録して適格請求書発行事業者となったうえで、必要な書類を提出した場合のみ、「支払った消費税」を控除することができることとなります。つまり、Aさんがインボイス制度に登録しないと、賃料で支払った消費税を控除することができなくなります。Aさんがインボイス制度に登録すれば問題ないのですが、登録したAさんは強制的に課税事業者となってしまいますので、これまでは負担がなかった消費税を納付する必要がでてきてしまいます。
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居住用不動産オーナーは影響を受けない
アパートやマンションなどの居住用不動産だけを所有している不動産オーナーはインボイス制度に登録する必要はありません。つまりインボイス制度の影響はないのです。これは、そもそもアパートやマンションなどの居住用不動産の賃料には消費税が課税されていないためです。一方のオフィスビルの賃料は消費税の課税対象となりますし、その借主のほとんどは課税事業者であると思われますから、不動産オーナーがインボイス制度に登録しないと支払った消費税を控除することができなくなってしまいます。そのことに不満を持つ借主は、消費税相当額を賃料から減額することを求める可能性があり、拒否されれば退去につながる場合もあり得ます。今後Aさんは、課税事業者となってインボイスの要件を満たすか、免税事業者のままで賃料減額の要求に応じるか、の二択になると思われます。
なお、インボイス制度には一定の猶予期間が認められています。仮にAさんがインボイス制度に登録しなかった場合でも、テナントＢは2023年10月1日から2026年9月30日までは消費税相当額の80%、2026
年10月1日から2029年9月30日までは消費税相当額の50%を控除することができますので、すぐに消費税相当の全額を賃料減額する必要はありません。
Aさんに面倒な手続きが必要なのか︖
インボイス制度がスタートすると、売手は「適格請求書（インボイス）」を発行することになります。では、オフィスビル等のオーナーも、2023年10月1日から適格請求書（インボイス）を発行しなければならないか、というとそうではありません。賃料は、振込みや引き落としで支払われるので、その都度に請求書を発行することはほとんどありません。したがってオーナー側が契約書等に、インボイス登録後に交付される登録番号や、適用税率と消費税額を明記することで要件が満たされます。テナント側は必要項目が記載された契約書とともに、振り込みで支払っている場合は振込金受取書を、引き落としで支払っている場合は通帳を併せて保存することで、賃料で支払った消費税を控除することができます。
一番影響があるのは免税事業主の大家さんの場合
インボイス制度は現在1000万円以下の免税事業者である大家さんと、課税事業者のテナントの場合に最も影響があるとされています。前述の通り、テナントからインボイス発行を迫られた場合、インボイス発行には免税事業者である大家さんは課税事業者に切り替える必要があります。これまで負担をする必要の無かった消費税を負担する必要が出てきてしまいます。また課税事業者の立場からしても、免税事業者との取引を嫌う風潮が出てきてしまっても不思議ではありません。現在免税事業者の大家さんは、取引先が課税事業者か免税事業者かを精査する必要がありますので、来年の3月31日までには対策を取る必要があるでしょう。
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