震災が起きたとき、賃貸オーナーはどう動くべきか？ 命と経営を守るための具体的ステップと備え

まずは「自分と家族の安全」が最優先

震災が起きたときに一番大切なのは、オーナー様自身とご家族の命を守ることです。

• 倒れにくい場所で身を守る

• 揺れが収まったら火の始末をする

• 出口を確保し、余震に備える

この基本動作を、家族と事前に話し合っておくだけで安心感が違います。例えば「地震が来たらテーブルの下に避難」「揺れが収まったら〇〇小学校に集合」など、ルールを決めておくのが効果的です。オーナー自身が安全でなければ、物件や入居者のことを考える余裕は持てません。まずはここを徹底しましょう。

次のステップは「物件の現状確認」

自分と家族が安全であることを確認したら、次は所有物件の状況です。基本的には管理会社に連絡して現地確認を依頼しますが、大災害時は連絡がつかない場合もあります。そんな時は、可能であればご自身で現地を確認することも必要になるでしょう（できる限り管理会社のスタッフと同行が望ましいです）。

• 建物が継続して使用できるか

• 修繕が必要な箇所や危険箇所はないか

• 入居者の安否や避難状況はどうか

• 危険箇所を入居者に周知できているか

• 空き巣やトラブルを防ぐための注意喚起

入居者にとって、オーナーからの一言は大きな安心になります。「建物は応急危険度判定を受ける予定です」「避難が必要な場合はこちらに連絡してください」といった具体的な情報提供を心がけましょう。

「応急危険度判定」で入居の可否を判断

震災後には「応急危険度判定士」による建物の安全性の判定が行われます。結果は、

• 危険（赤）：立ち入り禁止

• 要注意（黄）：注意しながら使用

• 調査済（緑）：使用可能

赤や黄に指定された建物は入居を続けることはできません。入居者がまだ室内にいる場合は、必ず避難を促す必要があります。もし安否不明の入居者がいるときは、玄関に「安否確認済／避難先の連絡をお願いします」といったメモを残すことも有効です。

契約や家賃に関する対応も忘れずに

震災で建物が住めない状態になった場合、その日をもって賃貸借契約が終了となるケースがあります。また、「住めるけれど設備が壊れている」という場合には、入居者から 家賃の減額や免除を求められるケースもあります。オーナー様としては、損失を最小限にすることを考えつつ、入居者との信頼関係を壊さない対応が重要です。こうした判断は、必ず管理会社や専門家に相談しながら進めましょう。

修繕と保険申請の実務

震災直後は人手も資材も不足します。だからこそ、修繕は優先順位をつけて緊急性の高い部分から着手する必要があります。また、保険対応を円滑に進めるために…

• 被害状況を必ず写真で記録する

• 罹災証明書を申請する

• 火災保険・地震保険会社に速やかに連絡する

これらは早めに動くほど有利です。「いつかやろう」ではなく、震災直後から動けるように準備しておきましょう。

利用できる公的支援制度

震災時には、国や自治体から次のような支援が用意されています。

• 災害弔慰金：亡くなられた方の遺族に支給

• 災害障害見舞金：大きな障害を負った方に支給

• 災害援護資金：住まいや家財が被害を受けた方に貸付

さらに「賃貸型応急住宅（みなし仮設住宅）」という制度もあり、被災者が住まいを失ったときに、自治体が民間の賃貸住宅を借り上げて提供する仕組みがあります。オーナーとして提供するかどうかは自由ですが、制度を知っておくことは無駄にはなりません。

提案：オーナーが今からできる準備

震災は「いつか起きる」ではなく「必ず起きる」と考えた方が現実的です。だからこそ、オーナーには日頃からの準備が求められます。

1. 保険内容の見直し
   火災保険に地震特約がついているか確認しましょう。古い契約のままになっていることも多いです。

2. 災害マニュアルの作成
   入居者に配布する「地震時の行動手順」を作っておくと安心です。

3. 資金計画の準備
   修繕や減収に備えて、緊急時に使える資金を確保しておきましょう。

4. 管理会社との連携強化
   震災時の連絡手順や役割分担を事前に話し合っておくことも大切です。

まとめ

震災が起きたときにオーナーがすべきことは、

• 自分と家族の安全を守る

• 物件と入居者の状況を確認する

• 契約・家賃対応や修繕を冷静に進める

• 保険や公的制度を最大限に活用する

という流れです。「備えあれば憂いなし」とは言いますが、不動産経営においては「備えがなければ経営が揺らぐ」と言っても過言ではありません。ぜひ、この機会に自分の物件と保険内容、そして災害時の行動について見直してみてください。

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