【2026年最新】金利上昇の衝撃と対策｜賃貸経営の「実質金利」活用術

「0.5%の上昇」が経営に与えるボディブローのような衝撃

不動産投資メディアやSNSでは、金利上昇に関する話題が急増しています。事実、2024年9月以降に多くの銀行で変動金利の基準が「0.15%」引き上げられました。

専門家の間では、近い将来**「計0.5%～0.75%程度」の上昇は十分にあり得る**と予測されています。まずは、楽観論を排してリスクを数字で直視しましょう。

金利上昇シミュレーション（借入5,000万円・残20年）

金利が現在の0.8%から「0.5%」上昇し、1.3%になった場合の影響を見てみましょう。

項目	現在（0.8%）	上昇後（1.3%）	差額（負担増）
毎月の返済額	約22.6万円	約23.7万円	約+1.1万円/月
年間の返済総額	約271万円	約285万円	約+14万円/年
残期間の総支払額	約5,420万円	約5,690万円	約+270万円

毎月1.1万円の負担増でも、年間では約14万円のキャッシュフロー消失です。これは、固定資産税の支払いや、将来の修繕積立を確実に削ぎ落とす重い損失です。

変動金利の罠？「5年ルール」と「125%ルール」の注意点

金利上昇の衝撃を緩和するために設けられている「5年ルール」と「125%ルール」。しかし、これらを正しく理解していないと、将来的に大きなリスクを抱えることになります。

5年ルールと125%ルールの仕組み

• 5年ルール: 金利が上昇しても、5年間は「毎月の返済額」を変えない。

• 125%ルール: 6年目に返済額を見直す際、従来の1.25倍までしか請求額を上げない。

これらの措置は急激な負担増を防ぐ一般的な緩和措置ですが、すべての金融機関やローンに適用されるわけではありません。

未払利息リスク

これらのルールが適用されたとしても、金利が上昇すれば利息は増えます。返済額が変わらないまま金利（利息）だけが増えるため、**「返済額のほとんどが利息で消え、元金がなかなか減らない」**という事態に陥ります。

金利が大きく上がれば、払いきれない利息が「未払利息」として将来の返済負担に先送りされ、完済時に残債が残る可能性もあります。

インフレ時代に借金を味方につける「実質金利」の概念

金利上昇は悪夢に見えますが、マクロ経済の視点では、一部の投資家は「今がチャンス」という見方を持っています。それは**「実質金利」**という概念を活用しているからです。

「実質金利」の計算式

実質金利 = 名目金利（銀行の金利） -　インフレ率（物価上昇率）

インフレ下の借金は「価値が目減り」する

足元では、物価（インフレ）が上がっている局面が続いています。インフレとは「お金の価値が下がる」ことであり、それは銀行からの「借金の実質的な価値（負担）」も目減りしていくことを意味します。つまり、インフレ下で借金を固定することは、現金の価値目減りを防ぐ「資産防衛」になり得るのです。

賃貸経営塾：家賃を上げられる物件の「磨き上げ」戦略

借金を資産に変えるには絶対条件があります。それは**「インフレに合わせて家賃を上げられる物件か」**です。インフレだからといって、全ての物件の家賃が自動的に上がるわけではありません。競争力がなく「家賃」を据え置かざるを得ない物件は、修繕費などコストだけが上がり、収益が圧迫されます。

稼ぐ力を最大化する設備投資

金利上昇を恐れて「リフォーム費用の節約」に走るのは悪手です。以下の対策を行い、物件を磨き上げましょう。

• 人気設備の導入: ネット無料や宅配ボックスなど、現代の入居者ニーズに応える設備を導入。

• 近隣相場の調査: 定期的に調査し、適正な家賃設定を行う。

プロとの「作戦会議」で乗り切る

2026年に向けた金利ある世界で生き残る大家になるためには、以下の手順が必須です。

1. 契約内容の確認: ご自身のローン契約に「5年ルール」はあるか確認する。

2. シミュレーション: 金利上昇時のキャッシュフローをシミュレーションする。

3. 物件力強化: 家賃を上げられる物件にするため、設備投資を見直す。

ネットの情報だけで判断せず、ぜひ信頼できる管理会社の担当者へご相談ください。早めのシミュレーションが、10年後の資産を守る一番の近道です。

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