公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）が会員企業に行った調査から日管協短観を発表しました（調査対象期間・2021年4月から2022年3月）。
この調査では、全国を「首都圏・関西圏・その他のエリア」の3つにわけて調査しています。全国の成約賃料や居住期間について、調査されているため紹介します。
数値から見る「成約賃料」の傾向とは？
日管協短観のデータを元に、成約賃料に関する情報をまとめます。
全国の成約賃料は23.5%が減少傾向
全国の成約賃料は減少傾向です。
「成約賃料」は全体の49.6％が「変化なし」です。
しかし、首都圏の単身向け物件では「下がった」が4割以上と高い数値となりました。
以下のような理由があると考えられます。
- 首都圏でワンルームマンションの供給が増加している
- 築古物件を中心に家賃が下落傾向
成約賃料が下がったという回答は、全国平均では31.1％、関西圏21.7%、その他のエリアは25.9%でしたので、首都圏の減少傾向が一番大きいようです。
反対にカップルやファミリー向けの需要は伸びています。首都圏では「成約賃料が上がった」という回答は33.7%、2LDK以上は41％です。
全国平均でもカップルやファミリー物件は約3割が「上がった」となっているので全国的な傾向のようです。
新築分譲マンションの価格が高騰して、つられて中古マンションも過去最高額まで上昇しているので、買い控え層が賃貸物件を選んでいることが考えられます。
建て替えやリノベーションを検討するときに、この傾向を頭に入れておきたいものです。
「少人数世帯の増加、給与収入の減少、在宅勤務の定着などにより、広めで賃料が低い物件へのニーズが増加したと思われる。」と日管協はまとめています。
全国の2 ヶ月以上の滞納率は0.4%
賃貸住宅の「居住期間」の全体平均は4年1ヶ月で、単身は3年3 ヶ月、ファミリーは5年1 ヶ月でした。
首都圏の4年5 ヶ月に対して関西圏は4年、その他の全国エリアでは3年11 ヶ月です。
「滞納率」は、うっかり忘れを除いた2ヶ月以上の滞納率が全国で0.4%でした。
首都圏は0.3％と平均を下回るのに対し、関西圏、その他のエリアでは0.8％と、平均の0.4％を大きく上回っています。
政府による補助が打ち切られつつあるため、今後はより顕著になっていく可能性があるので留意しておきたいところです。
高齢者や障害者、外国人に対する入居審査時の拒否感
高齢者や障害者や外国人に対する入居審査時の拒否感について、物件オーナーに調査しています。
【高齢者】入居受け入れに対する拒否感
高齢者の入居受け入れに対する拒否感の数値は以下のようになっています。
| 拒否感なし | 拒否感あり | |
| 全国 | 76.3％ | 23.7％ |
| 首都圏 | 87.7％ | 12.3％ |
| 関西圏 | 47.1％ | 52.9％ |
| その他のエリア | 43.5％ | 56.5％ |
世界で最も高齢社会が進んでいる我が国において、高齢者の住宅確保は社会命題でしょう。
調査をした日管協によると、以下のように考察されています。
全体傾向として、『居室内での死亡事故等に対する不安』や『家賃の支払いに対する不安』が要因と思われる。エリア別では各種インフラの整備状況も影響か。
引用：「日管協短観」（2022年11月：第26回：12-1 考察）
建物の建て替え頻度の高い首都圏の方が設備が整いやすいので、高齢者の受け入れに対する心理的なハードルが低いのかもしれません。
【障がい者】入居受け入れに対する拒否感
障がい者の入居受け入れに対する拒否感は、以下のような数値です。
| 拒否感なし | 拒否感あり | |
| 全国 | 75.9％ | 24.1％ |
| 首都圏 | 87.8％ | 12.2％ |
| 関西圏 | 45.2％ | 54.8％ |
| その他のエリア | 41.7％ | 58.3％ |
【外国人】入居受け入れに対する拒否感
外国人の入居受け入れに対する拒否感をまとめると、以下のような数値です。
| 拒否感なし | 拒否感あり | |
| 全国 | 73.4％ | 26.6％ |
| 首都圏 | 87.8％ | 12.2％ |
| 関西圏 | 48.7％ | 51.3％ |
| その他のエリア | 28.2％ | 71.8％ |
外国籍の住民の多い首都圏と、ついで多い関西圏に比べると、それ以外のエリアではまだまだ外国人への抵抗は大きいのかもしれません。地域によって、はっきりとした傾向が出ていて興味深い結果となりました。
一方で、全国的なネットワークを持つ大手管理会社によると、高齢者や障害者や外国人に対するオーナーの拒否感は年を経るごとに薄れていると言われています。
「以前は管理会社に、高齢者や障害者や外国人に対する家賃滞納や近隣トラブルの対応ノウハウが不足していたが、保証会社や多言語でのコミュニケーションをサポートしてくれるサービスも出てきている。トラブルは以前に比べて減っており、そういった実情はオーナーにも浸透しつつある」
まとめ
全国の成約賃料は減少傾向です。
2カ月以上の滞納率は0.4％で、低い数値といえるかもしれません。
しかし、地域により入居に対する拒否感は差が大きく、首都圏ほど高齢者や障がい者、外国人への拒否感は低いと言えそうです。
今後、2023年問題などを考慮しながら検討するうえで、参考になる資料といえるのではないでしょうか。
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