こんにちは！KOBE（神戸）売却ナビの恋水（こいみず）です。2026年が幕を開けましたが、オーナーの皆様、いかがお過ごしでしょうか。 昨年、2025年の不動産業界を振り返ると、これまでの「当たり前」が通用しない、まさに「歪み」が噴出した一年だったと言わざるを得ません 。東京での外国人オーナーによる極端な家賃値上げ騒動や、大規模な不動産ファンドの配当停止といったニュースに、不安を感じた方も多かったはずです 。私たち「ミリオン観光」が拠点とするここ神戸でも、その波は確実に届いています。 「家賃は上げてもいいのか？」「高齢者を受け入れるべきか？」「管理の手間をどう減らすか？」
賃料上昇の波と「外国人投資家」の影
2025年は、全国的に賃貸業界が「強気」に転じた年でした 。 都内のデータでは、入居者の入れ替わり時に平均8%もの家賃アップを実現しているケースもあります 。
神戸でも起きる？「インフレ型」の値上げ
物価高に伴う建設費や維持費の上昇により、神戸でも賃料全体が押し上げられています 。 ここで重要になるのが、「便乗値上げ」ではなく「正当な維持管理のための改定」という視点です。
外国人オーナーによるトラブルから学ぶこと
2025年、板橋区で外国人オーナーが家賃を2.5倍に引き上げ、エレベーターを停止させるといった強引な手法が社会問題となりました 。これは民泊への転用を狙った極端な例ですが、オーナーが「地元の事情」を無視して暴走すると、SNSやワイドショーで瞬時に炎上し、物件の資産価値を著しく損なうリスクがあることを示しています 。
恋水のアドバイス： 神戸は国際色豊かな街ですが、不動産経営はあくまで「地域との共生」です。急激な変化はマーケットに悪影響を及ぼします 。適正な賃料改定と、入居者様との信頼関係をどう両立させるか。そのバランス感覚こそが、今求められています。
「内見できない物件」の増加と、空室対策の新常識
最近、仲介現場から「内見できる部屋が少なくて困っている」という悲鳴が上がっているのをご存知でしょうか 。ポータルサイトに掲載されている物件のうち、すぐに内見可能なものは10%に満たないというデータもあります 。
なぜ「内見」ができないのか？
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2ヶ月前退去通知の常態化：居住中に募集をかけるため、物理的に内見ができません 。
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「とりあえず申込」の横行：オンライン申込の普及により、内見せずに複数物件をキープし、後でキャンセルする行為が増えています 。
神戸の大家さんが勝つための「見せ方」
内見ができない状態が続くと、入居希望者は「確実に見られる物件」や「写真・動画が充実している物件」へと流れます。 これからの空室対策は、「内見できなくても成約させる準備」ができているかどうかが鍵を握ります。VR内見や、高画質な360度カメラでの撮影は、もはや必須ツールと言えるでしょう。
物流負荷と「置き配」問題：住環境の安全を守れるか
2025年は、トラックドライバーの人手不足（2024年問題の余波）が賃貸管理の現場にも直撃しました 。政府がマンションのオートロック解錠連携を支援するなど、物流の効率化が進む一方で、管理現場では新たな懸念が生まれています 。
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盗難やストーカー被害の懸念
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居住情報（生活リズム）の漏洩リスク
共用部に荷物が溢れることは、住環境の質を低下させ、管理サイドの負担増に繋がります 。 これからのマンション経営では、「物流と管理をセットで設計すること」が、2026年の大きな課題となります 。宅配ボックスの増設や、スマートロックによる安全な置き配スキームの導入は、物件の差別化において大きな強みとなるでしょう。
【最重要】法改正を活用した「高齢者入居」の不安解消術
ここで、冒頭でお話しした「改正住宅セーフティネット法（2025年10月施行）」の話に戻ります。2025年の振り返り座談会でも、「従来の前提が通用しない局面に入った」と語られていますが、まさにその筆頭が「人口減少と高齢化」です 。
孤独死・残置物リスクは「仕組み」で消せる
これまでの大家さんの最大の不安は、「身寄りのない高齢者が室内で亡くなった後の処理」でした。 しかし、今回の法改正により、以下の強力なツールが使いやすくなりました。
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終身建物賃貸借の簡素化：本人が亡くなった瞬間に契約が終了するため、相続人とのトラブルを回避できます。
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残置物処理の事前委託：生前に委託契約を結ぶことで、スピーディーな明け渡しが可能になります。
地方・郊外物件の「逆転劇」
人口が減少する地域では、これまで想像もしなかったリスク（クマ被害の急増など）も顕在化しています 。管理の手が回らなくなった空き家や柿の木が、野生動物を呼び寄せる原因にもなっています 。こうしたリスクがあるエリアこそ、行政や居住支援法人と連携し、高齢者や要配慮者を受け入れる「セーフティネット住宅」として再生させることが、資産を守るための「攻めの選択」になります。
2026年、ミリオン観光と共に歩む賃貸経営
2025年は、賃貸住宅が単なる「箱」ではなく、「社会インフラ」としての質を問われた一年でした 。「投資家として利益を追うこと」と「地域社会の住居を守ること」。この二つは決して対立するものではありません。
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最新のテクノロジー（オンライン内見、スマートロック）を取り入れる。
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最新の法律（セーフティネット法、終身賃貸借）を活用してリスクを管理する。
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地元の信頼できるパートナー（ミリオン観光）と密に連携する。
これらを実行することで、どんな不透明な時代でも、あなたの不動産経営は揺るぎないものになります。「自分の物件に最適な家賃設定は？」「高齢者入居の具体的な契約書はどう書けばいい？」 そんな悩みをお持ちの神戸の大家さん、ぜひ一度ミリオン観光へご相談ください。恋水が、あなたの街のパートナーとして、親身になってサポートさせていただきます！
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