こんにちは。神戸市中央区・三宮の不動産会社「KOBE売却&買取ナビ」店長の恋水です。今回は、賃貸オーナー様にとって待ったなしの重要テーマをお届けします。2024年4月から相続登記が義務化され、過去に相続した分についても2027年3月31日という申請期限が迫っています。亡くなった方の名義のまま放置された賃貸物件は、いざという場面で思わぬ支障を生みます。前回は生前対策としての家族信託を取り上げましたが、今回は相続発生後に必要となる登記手続と期限への対応を弁護士が解説します。2027年3月末まで残りわずかです。「うちは大丈夫」と思っているオーナー様も、ぜひ最後まで確認してください。
相続登記の義務化と申請期限——2027年3月31日までに何をすべきか
2024年4月から相続登記が義務化され、過去に相続した分についても、2027年3月31日という申請期限が迫っています。不動産を相続した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2）。
重要なのは、この義務が過去の相続にも遡って適用される点です。2024年4月1日より前に発生した相続で名義変更が未了の物件は、原則として2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象となり得ます。
義務を負うのは、遺産分割・遺言・法定相続を問わず、不動産を取得した相続人です。なお、起算点は相続の発生時ではなく「取得を知った日」であり、2024年4月以降にご自身が物件を相続したと知った場合は、その日から3年以内が期限となります。
神戸市内でも、阪神淡路大震災（1995年）前後の相続で名義変更が未了のまま放置されている物件が少なくありません。「親が亡くなってから何年も名義を変えていない」「相続人が複数いてまとまらない」という方は、早急に現状を確認することをお勧めします。
あなたの申請期限はどちら？
- 📅 ケース1：2024年4月1日より前の相続で登記が未了 → 原則2027年3月31日まで
- 📅 ケース2：2024年4月以降に不動産を相続したと知った → 知った日から3年以内
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遺産分割がまとまらない時——「相続人申告登記」という選択肢
「相続人間で分け方が決まらない」場合でも、期限は待ってくれません。その受け皿となるのが相続人申告登記です（同法76条の3）。これは、自分が相続人の一人である旨を法務局に申し出るだけの簡易な手続で、これにより申請義務を果たしたものとみなされます。他の相続人と足並みをそろえる必要はなく、単独で申し出られる点も使いやすいポイントです。
ただし、その効果は申出の対象となった相続人にのみ及ぶため、他の相続人も各自で申し出るか、代理申出の対象に含める必要があります。また、相続人申告登記だけでは物件を売却したり、融資の担保として抵当権を設定したりすることはできません。あくまで期限への暫定的な対応です。遺産分割が成立した後は、その日から3年以内に改めて正式な相続登記を申請する必要があります。
遺産分割がまとまらない場合の対応フロー
- ❶ まず相続人申告登記で期限への対応（単独で可能・簡易な手続き）
- ❷ 相続人間で遺産分割協議を進める
- ❸ 遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記を申請
- ❹ 正式登記完了後、売却・融資など次の手続きへ進む
登記を放置することの実務上のリスク——賃貸経営への影響
相続登記をしないまま放置すると、賃貸経営の随所で支障が生じます。神戸市内でも、相続登記が未了のまま長年放置されたことで経営判断が遅れ、損失を招く可能性があります。
- 🔴 物件の売却・担保提供が進められない：名義が亡くなった方のままでは、そのまま買主への所有権移転登記を行えません。「売りたいと思ったときにすぐ売れない」状態になります。
- 🔴 金融機関との手続きが複雑になる：権利関係が未整理のままでは、担保設定を伴う融資などに支障が出る可能性があります。
- 🔴 賃貸経営上の意思決定が複雑になる：相続人が複数いる場合、修繕や契約関係などについて誰が判断するのか整理が必要になります。
- 🔴 家賃収入の管理・確定申告が複雑になる：相続開始後の賃料収入の帰属や申告について、税理士等と整理が必要になる場合があります。
- 🔴 放置期間が長引くほど相続関係が複雑になる：次の相続が発生すると関係者が増え、遺産分割の合意形成が難しくなる可能性があります。
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登記漏れを防ぐ——「所有不動産記録証明制度」を活用する
複数の土地やアパートをお持ちの場合、一部の物件だけ登記を見落とすおそれがあります。ここで役立つのが、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度です（同法119条の2）。これは、特定の人が全国で登記名義人となっている不動産を一覧化した証明書を、法務局から取得できる制度です。
相続人は、被相続人名義の分を請求でき、遠方の物件も一覧で把握できるため、登記漏れの防止に有効です。もっとも、検索条件や登記情報の状況によっては把握に注意を要する場合があります。
2027年3月末の期限まで残りわずかです。親族名義のまま気になる物件があり、手続に不安がある場合は、早めに弁護士や司法書士へご相談されることをお勧めします。（本記事は2026年7月31日時点の法令等に基づいています。弁護士：北村亮典）
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記を自分でできますか？
法律上は本人申請が可能です。ただし、相続関係や遺産分割の内容によって必要書類が異なるため、複数の物件や相続人がいる場合、判断に迷うときは司法書士などの専門家へ相談すると安心です。
Q2. 相続登記にはどのような費用がかかりますか？
主な費用として登録免許税や戸籍等の取得費用があり、司法書士へ依頼する場合は別途報酬が必要です。相続による所有権移転登記の登録免許税は原則として固定資産税評価額の0.4％ですが、個別事情や特例の適用有無は専門家へご確認ください。
Q3. 期限までに遺産分割が完了しない場合はどうすればいいですか？
相続人申告登記を利用して申請義務を履行する方法があります。その後、遺産分割が成立した場合には、成立した内容に応じて正式な登記を行います。具体的な期限や必要手続は個別事情によって確認してください。
Q4. 神戸市内で相続登記が未了の物件があるか調べるにはどうすればいいですか？
2026年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」も確認手段の一つです。法務局への申請が必要になります。当社では不動産売却をご検討されている方について、必要に応じて専門家と連携しながら進めるご相談も承っています。
Q5. 相続登記をしないまま物件を売りたい場合はどうすればいいですか？
亡くなった方の名義から買主へ直接所有権移転登記をすることはできないため、通常は売却に先立って相続関係を整理し、相続登記を行う必要があります。買い手が決まってから慌てて始めるのではなく、「売却を検討している」段階から準備しておくことをおすすめします。
神戸市中央区・灘区・東灘区をはじめ兵庫県内で相続した物件をお持ちの方、相続登記とあわせて物件の売却・買取を検討されている方は、ミリオン観光へお気軽にご相談ください。登記そのものについては司法書士等の専門家の領域ですが、「登記を済ませた後、この不動産をどうするか」まで含めて考えておくことが大切です。
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