不動産オーナーは不労所得を得られる代表的な職業です。一般的なサラリーマンであれば正に憧れを抱いている人も多いのではないでしょうか？ですが実は不動産オーナーは資金繰りが非常にシビアな職業でもあります。この記事では不動産オーナーの収入と支出から健全なキャッシュフローについて紹介していきます。もし現在所有している物件がある不動産オーナーは今一度、ご自身の所有している物件を客観的に見直してみることで空室の改善や収益の増加に繋げることができるかもしれません。
不動産オーナーにとって無視のできない支出
不動産オーナーはどうしても収入に目がいきがちですが、支出も当然無視のできないポイントのひとつです。不動産オーナーの経験の無い人であれば、不動産オーナーの支出と聞いてピンとこない人も多いのではないでしょうか？不動産オーナーの代表的な支出について解説をしていきます。
不動産オーナーの代表的な支出・管理費とは？
不動産オーナーがしてしまいがちな失敗とは？
支出を減らして収入を増やす！手元に残るお金を純利益とするのであれば、純利益を最大限に増やすためにはこの方法が一番でしょう。現在満室でフル稼働であれば、支出を減らすために策を講じることに目がいきがちですが、支出を減らすための策を間違えてしまうと、退去率を上げる結果になってしまう可能性があります。よくある不動産オーナーの失敗談から学んでいきましょう。
ケチと節約は意味が異なる
不動産オーナーで良くありがちな失敗にケチと節約を勘違いしているケースがあります。例えば共用部分の破損や汚損、廊下の電球切れなど経年で起こりうるトラブルで、修繕費をケチってしまうと住んでいる人たちにとっては、あまり良い影響がありません。管理が行き届いていない物件、依頼をしたとしても対応してくれないといった不満が貯まると、更新月前に退去されてしまう可能性が増えてしまうでしょう。このように必要な経費と節約すべき経費を勘違いしてしまうと、住民の満足度や物件としての価値を引き下げてしまいます。住人の言いなりになる必要は決してありませんが、共用部分のメンテナンスは定期的に行うことで、行き届いた物件管理を印象付けることができるでしょう。
不動産オーナーの代表的な管理費
管理費の種類から節約できるものを探す
支出にも種類があることをご存じでしょうか？固定費と変動費という言葉は一般のサラリーマンでも聞いたことのある言葉だと思います。不動産管理における固定費と変動費について考えていきましょう。
不動産管理における固定費
・管理委託料
管理委託料は、マンション管理会社に対して日々の管理業務の対価として支払う費用です。 管理会社の人件費と経費、および利益に充てられます。 日々の清掃業務など毎月定額でかかる費用に加え、消防設備や配水管、植栽の手入れなど、必要に応じて請求される費用もあります。管理委託費の相場は1戸あたり15,000円が目安と言われています。ご自身が所有されているマンションの戸数によって変動はしますが、毎月掛かる固定費として計算されることがほとんどです。依頼している管理費用が相場よりも割高と感じるのであれば、内訳の確認や、依頼業者を精査することをおすすめします。
・ローン返済
不動産を購入する際にローンを組んだ方は、毎月のローン返済額も鑑みて収支を考えると良いでしょう。空室の数によって家賃収入は変動しますが、毎月のローン返済の金額は一定となることがほとんどです。物件を購入する時は空室リスクを考慮してローンを組むことをおすすめします。
・税金
不動産を所有すると、毎年税金もかかります。税金の内容や種類を把握することで、支出のコントロールを行う必要があります。
-固定資産税
評価額によるが、区分マンションだとだいたい7、8万円くらいです。新築、中古マンションに関わらず、マンションを所有している人には固定資産税が発生します。ただし、発生するのは分譲マンションのみです。賃貸であれば借主は固定資産税を支払う必要がありません。賃貸マンションで固定資産税を支払うのは、物件のオーナーや地主となります。
-所得税・住民税
所得によって大きく金額が異なります。副業として不動産投資をしているサラリーマンの場合、本業の給与所得と合算となります。節税目的で不動産を所有している場合は、不動産のローンなどで収入を経費上落とすことで、節税に繋げることが可能です。
不動産管理における変動費
・媒介報酬
入居者を付けた不動産仲介会社に支払う費用です。家賃の1ヶ月分が一般的です。空室が無ければ発生する必要のない経費ですので、不動産オーナーとしてはいかに入居者に長く住んでもらうかが重要となります。
・設備修繕費用・内装工事費用
室内の設備が故障した際や入居者入替のタイミングでの内装工事費などです。修繕費は入居している人に依存します。入居者負担となっていても、次の入居者が決まっている場合は、一時的に不動産オーナーが建て替える必要があります。手元にキャッシュを残しておく必要がありますね。
・各種点検費用
不動産管理をする上で法定点検などで費用が発生します。代表的な法定点検は換気設備や排煙設備、非常用照明設備、給排水設備などです。年1回行う必要があります。
不動産オーナーが収入を上げるには？
不動産オーナーが収益を向上させるには収入を増やす方法が一番効果的と言えるでしょう。代表的な収益の増やし方をいくつかご紹介していきます。不動産オーナーにとって安定した収入を増やすことは、イレギュラーな支出にも対応できることや、キャッシュフローの健全化にも繋がります。
不動産オーナーが収入を増加させる方法
入居率・稼働率の向上
不動産オーナーがマンション運営をしていて一番の悩みの種は入居率と稼働率でしょう。不動産オーナーにとっての収入は入居者からの家賃収入が最も大きな割合を占めているでしょう。一般的な不動産オーナーの場合は、家賃収入が全てと言っても過言ではありません。では家賃収入を大きく左右するのは空室をいかに減らすのかということです。空き室は増えれば増えるほど安定した家賃収入の確保が厳しくなるでしょう。定期的に地域の特性や、入居者の動向を確認することで退去率を引き下げる取り組みが必要となるでしょう。
家賃を引き上げる
家賃を引き上げることで一時的に家賃収入を向上させることができます。ですが既存の入居者は原則家賃の引き上げに応じる必要はないため、これからの顧客の対してのアプローチになります。家賃の引き上げはキャッシュフローを健全化するための特効薬になる可能性はありますが、あまりおすすめできない手法です。家賃を引きあげることで、退去率や住人からの不信感を買ってしまう可能性があるためです。空室を埋めるために家賃を引き下げるならまだしも、家賃を引き上げることで入居率を改善することは難しいでしょう。
物件としての価値を上げる
現在空き室で悩んでいる不動産オーナーは、もしかすると周りの物件と比較した時に、利用者のニーズや地域の需要を外してしまっている可能性があります。例えば都心部ではなく、交通インフラが乏しい郊外の物件などで、周りの物件には当たり前のように付帯されている駐車場などの設備やサービスが利用できない物件があったとします。その住宅が周りの住宅と家賃が同じであればよほどのことが無い限り入居者で満室になることは考えにくいでしょう。
先行投資を行うもアリ
初期費用や毎月の固定費用は掛かりますが、先行投資をすることで周りの物件と差別化を図ることができるケースがあります。大手賃貸サイトで、利用者が詳細を指定して検索を掛けるようなキーワードを網羅しておくと、所有する物件の価値は飛躍的にあがるでしょう。ここでは代表的なインターネット無料物件について解説をしていきます。
代表的な先行投資【インターネット無料物件】
インターネット無料物件。このキーワードは特に単身の入居者は外せないキーワードの一つです。インターネットの契約は個人利用・法人利用問わず、基本的にマンションや物件によって利用できるサービスに差が出ます。インターネット回線は電柱から直接光回線を引き込むホームタイプと、共用部分から各部屋に配線が敷設されるマンションタイプに分かれます。どちらの契約をしたとしても、インターネットを利用するプロバイダーの利用料金と回線の利用料金が発生します。インターネット無料物件というポイントを維持するには、当然毎月の固定費が加算されることを意味しますので利用者の需要を分析する必要があるのです。
インターネット無料物件から考えるマンションの価値とは？
インターネット設備が無い場合は入居者が自分で契約をしなくてはいけません。月額で5,000円前後で契約することができます。ですがホームタイプのインターネット回線の場合、手続きから利用開始までに1か月程度掛かります。入居者からすると引っ越しでバタバタしている状態で更にインターネット契約の煩わしい手続きが必要となります。
・ホームタイプの特徴
【メリット】
- 安定したネット回線
- 光ファイバーの利用
- 入居者にとってはメリット
【デメリット】
- 利用開始には工事が必要
- 1室のみの利用
- 維持費がマンションタイプと比較して高額
マンションタイプの特徴
【メリット】
- すぐに利用開始
- 1契約で全ての部屋をカバーできる
- ホームタイプと比較すると維持費が安い
【デメリット】
- 住人で回線をシェアするため、速度が安定しない
- 同じネット回線としても価値は低い
サービスで差別化するのであれば費用対効果を考える
まわりの物件と差別化するには、エリアのニーズを把握する必要があります。前述のインターネット回線のように汎用性の高いサービスであれば積極的な先行投資をすることで、周りの物件と明確に差別化することができます。ですがエリアの物件の特徴やニーズを正確に判断しなければ先行投資は無駄となってしまうでしょう。例えば大学が近くにあるような物件を不動産オーナーとして所有する際に、ペット可能物件のような共用部分の拡張や、それに伴う設備を先行投資したとします。ですが多くの一人暮らしをする大学生がペットを飼うことは考えにくいでしょう。大学生であれば、敷金礼金の有無や、家賃の低さ、インターネット環境を重視するでしょう。ご自身が所有する物件にどのような人が住むのか？ニーズを把握する必要があります。これを見誤ってしまうと健全なマンション管理・不動産管理は難しくなるでしょう。
不動産オーナーには心強いパートナーが必要な理由
不動産オーナーはご自身が住みなれた地域で物件を所有できるとは限りません。土地勘のある地域に物件を所有することが一番良いですが、節税対策や家賃収入など、不動産オーナーとしての目的にあった物件が都合よく見つかるわけではないと思います。そのため、地域性を理解していないエリアに物件を所有することはリスクがあることを覚えておく必要があります。神戸市中央区であればKOBE賃貸ナビにお任せください。
【地域性を理解している】神戸市中央区で不動産管理の相談をするのであればKOBE賃貸ナビ
KOBE賃貸ナビの公式ホームページには数多くの穴場物件の紹介がされています。KOBE賃貸ナビは神戸市中央区を拠点としていることから神戸市の地域性を理解して、不動産オーナーにとって所有するメリットの高い物件を紹介しています。KOBE賃貸ナビは物件の紹介から売却の相談、不動産管理に関する諸手続きなど全てを一任できる不動産管理のプロとして、神戸市の不動産オーナーに貢献しています。
【不動産管理はもちろん、税金など豊富な知識が魅力】神戸市中央区で年間300件以上の相談実績
KOBE賃貸ナビは神戸市中央区で地域に根差した営業をしている不動産パートナーです。年間で300件以上の相談実績を誇り、無料相談窓口を設けていることから神戸市中央区では多くの支持を集めています。また要望さえあればエリア外の物件に対する相談も可能ですので、レスポンスの軽い不動産パートナーと評価できるでしょう。
まとめ
不動産オーナーのお財布事情は一般のサラリーマンと比較すると聞き馴染みのない言葉が多いかもしれません。ですが基本的なキャッシュフローは日常生活と大きな差はないでしょう。収入と支出のバランスが非常に重要となります。またイレギュラーな支出に耐えられるキャッシュをある程度手元に残しておくことも重要です。健全な不動産管理は空室や稼働率が非常に重要になります。もしも現在、空室や稼働率でお悩みを持つ不動産オーナー様がいれば、地域性を最も理解している不動産屋さんという強力なパートナーに依頼する手段も検討する必要があります。
＼不動産の管理や売却などのお悩み、ご相談下さい！／
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