コロナウィルスの影響もあり、世の中は大きな変化を迎えました。これは不動産業界も例外ではありません。そこで不動産業界の2022年の最新トレンドをご紹介していきます。これまでの賃貸経営だけでは今後の不動産管理の安定性は保てない可能性があります。最新のトレンドを理解して時代のニーズに沿った不動産管理を心がけていきましょう。
不動産投資にも多様性が求められている時代
不動産投資と聞くとマンションの一棟買いやアパート経営などをイメージする人も多いのではないでしょうか？昨今ではビジネスシーンでもリモートワークなど生活スタイルが一変する中で、不動産業界でも市場ニーズに変化の兆しが見られ始めています。緊急事態宣言の影響で外食やレジャー産業が大きな打撃を受け、多くの飲食店やホテルなどが倒産に追い込まれた影響から、空きテナントが急増していることは有名な話です。不動産投資においてもリスクを考慮して、賃貸経営目的でマンションなどを不動産投資として検討する投資家が増え始めています。
住居向けのマンションやアパート運営だけではない
アパートやマンションへの不動産投資は節税目的、家賃収入など所有するオーナーによって目的が異なります。マンションやアパートなどの収入源は入居者の家賃収入のみと考えている人が多い中、新たな需要が生まれていることをご存じでしょうか？それは事業用のオフィスやコアワーキングスペースとしての貸し出しです。もちろん土地柄や、地域性が重要ですので、全ての地域でニーズがあるとは限りませんが、都心部などではリモートワークでも自宅に仕事環境が整っていない人も少なくないでしょう。インターネット環境や、作業スペースを完備したコアワーキングスペースなどは、町中のカフェや漫画喫茶よりも仕事をする環境が整っているハズです。
事業用のアパート・マンション経営がトレンドの理由
- リフォーム・修繕のコストが少ない
- 住居として住民よりも長期間で利用してもらえる
- 空室リスクが少ない
事業用のマンション・アパート経営は上記の3点のメリットがあります。事業用のオフィスとしてマンションやアパートの一室を貸し出すのであれば、一般の入居者よりも長く利用し続けてもらえる可能性が高いです。また賃料の不払いやトラブルのリスクを考えても、一般の入居者よりもリスクは少ないでしょう。また修繕費に関しても同様のことが言えます。一般のマンション経営では、住人が入れ替わるタイミングで、原状回復工事などを完了させないと新たな入居者を迎えることができません。どれくらいの費用や期間が掛かるのかは、入居者の生活スタイルに依存するため、賃貸オーナーでは手の出しようがありません。事業用の貸し出しであれば、業務以外・もしくは利用時間以外は誰かが住むことがないため、汚れにくくトラブルも少ないでしょう。また同様に空室リスクも少ないというメリットがあります。空室が少なければ家賃収入に直結しますので、収入の安定に繋げることが可能です。
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不動産管理でよく聞く利回りとは？
不動産投資の市場ではごく一般的に使用される利回り。利回りとは簡単に言えば、投資に対して得られる収入や資産の割合を数値化したものです。当然利回りの高い投資を行えば、投資家は儲かるというのが一般的な図式です。この利回りという表現は定義する数値と計算式によって意味が異なります。利回りの仕組みとどの数値に注目しなくてはいけないかを解説していきます。
利回りと一緒に使われるインカムゲインとキャピタルゲインとは？
不動産投資に限らず、株式投資や投資信託、預金、FX取引などご自身の資産をもとに利益を得ようとする投資にはインカムゲインとキャピタルゲインという言葉があります。どちらも投資に対してのリターン、つまり利益を指していますが異なった性質を持っています。投資で株を連想する人も多いはずですので、株式投資で考えてみましょう。一般的な株式投資は安い時に購入して、高い時に売ることでその差益を利益として約定します。売却によって得ることができる利益をキャピタルゲインと呼びます。更に株式を保有していることで、配当金は所有している株数に応じて変動しますが、所有しているだけで得られる利益です。このように所有していることで得られる利益をインカムゲインと呼びます。投資の世界では株式投資のようにインカムゲインとキャピタルゲイン両方を得ることのできる投資もあれば、預金のように金利のみで利益を生み出すインカムゲインのみの投資があるのです。不動産投資は家賃収入で得られるインカムゲインと、売却時に得られるキャピタルゲインがありますので、両方の収益性を兼ね備えています。一般的にはインカムゲインはローリスクローリターン、キャピタルゲインはハイリスクハイリターンと考えられています。
表面利回りには注意が必要
不動産業界で使用される利回りは表面利回りを指します。表面利回りとは満室時の年間家賃収益を購入価格で割り、100を掛けて計算されます。利回りの計算式の中では非常にシンプルな計算となっています。不動産広告に表示される利回りとは、表面利回りがほとんどです。もちろん高い利回りの物件であれば収益性が高くなることは予測ができますが、この数値だけだと少し不安を覚える不動産オーナーがほとんどでしょう。この計算式の場合、利回りを上げるには不動産の購入価格はローンを含め、変動させることができないため、家賃収入をあげる方法しかありません。都心で不動産経営を行うのであれば、地価や最寄り駅からのアクセス、近隣の家賃相場から計算し適正な家賃を表示しなくては、年間を通して満室を維持することは難しいでしょう。また基本的に物件の購入価格は同じ間取りだとしても、土地の地価が大きく影響しますので、相場からかけ離れた購入金額や家賃設定は禁物です。長期的に考えて住人に長く住み続けてもらうための、工夫をする必要があります。
投下資本利回りと総合収益利回りに注目
不動産投資の収益性を計算するには投下資本利回りと総合収益利回りに注目することをおすすめします。投下資本利回りとは、賃料収入から維持管理コストを引いた年間総収入を、投下した自己資金で割った計算となります。投下資本利回りでは表面利回りでは拾いきれていない、マンションやアパートの管理費や修繕費、諸経費などさまざまな支出が考慮されるため、当然表面利回りよりも低い数値になります。ですが、中古マンションやアパートなどは築年数によって修繕費用が掛かるため、この支出を無視して利回りを計算しても、正確なインカムゲインを導き出すことができます。投下資本利回りでは家賃収入をベースとした不動産管理を継続することをベースに計算されていますので、売却による収益は想定されていません。一方総合収益利回りとは所有期間全体での賃料収入と維持管理コストによる収支総額に売却収入を加えたトータルの資産を、投資した自己資金金額で割って計算を行います。家賃収入によるインカムゲインと売却によるキャピタルゲインを併せて確認することができることから、実際の不動産投資において最も近い値になることが特徴的です。ですが売却時の値段や、所有期間通してのインカムゲインの計算など不明慮な数値を取り入れなくては計算ができないため、ケース毎でいくつかの計算を行う必要があります。目標とする利回りを下回るデッドラインを求めるために使用することもできるため、長期的な不動産投資を考えている人におすすめの指標です。
利回りの数値に囚われてしまうと思わぬ落とし穴が…
不動産投資を行う上で利回りの数値に捉われてしまうと非常にリスクの高い投資になってしまう可能性があります。所有する不動産の性質を見極める必要がありますので、高利回り物件を探す際には想定していなくてはいけないポイントを解説していきます。
利回りは満室で稼働した場合の数値
不動産営業の広告には日常的に高利回りのうたい文句が溢れています。高利回りとは一般的にその土地の不動産相場を基準として表記されているため、一律で〇％から高利回りというわけではありません。どこの利回りと比較しているのかは重要となりますので、数値だけで飛びつくと痛い目を見てしまう可能性があります。また不動産投資をする上で重要となる家賃収入ですが、利回りの計算時には1年間空室が全くなかった時の数値が基準となります。そのため空室ができて、入居者が現れなかった場合は想定した利回り目標は当然未達になります。ご自身が所有を検討している不動産の稼働率を考慮して年間の利回りを試算する必要がありますので、入居者の退去率や空室リスクの管理は重要となります。
中古マンションであれば無視のできない修繕費用
利回りの良い中古マンションやアパートを不動産投資で検討しているのであれば、築年数には注意が必要です。新築マンションの一棟買いであれば、老朽化の心配はしばらくありません。老朽化物件をリフォーム、リノベーションするのであれば別途費用が掛かるでしょう。中古物件は既存の建物を購入するため、材質や年数、老朽具合などを判断することが難しいでしょう。また建物以外でも入居者の入れ替わりの激しい地域に物件を購入するのであれば、原状回復工事の頻度が上がるため、諸経費は多めに必要となります。中古物件は購入する地域や立地などを考慮しなくてはいけません。表面利回りだけに注目していると想定しているインカムゲインの実現は難しくなるため、物件選びは慎重に行う必要があります。
目的を持った不動産投資が重要
不動産投資は一般のサラリーマンから見ると、自動で利益を生み出してくれる夢のようなシステムと感じるかもしれません。ですがどのようなジャンルの投資であれ、目的がハッキリしていないと成功を掴むことは難しいでしょう。不動産投資は大きく分けて二つの目的に分かれています。ひとつ目は家賃収入から得られるインカムゲインと、建物を売却した時に得られるキャピタルゲインで利益を得る目的です。もう一つは高収入の人があえて築年数の長い物件を所有することで経理上赤字にし、節税目的で所有することです。不動産投資はこの二つの目的を同時に達成することが難しいため、不動産の所有を検討するのであれば目的を予めハッキリさせておきましょう。不動産投資は初期投資が掛かる投資ですので、物件選びは今後の収益を左右する重要なポイントであることを理解しておく必要があります。
不動産オーナーには心強いパートナーが必要な理由
不動産オーナーはご自身が住みなれた地域で物件を所有できるとは限りません。土地勘のある地域に物件を所有することが一番良いですが、節税対策や家賃収入など、不動産オーナーとしての目的にあった物件が都合よく見つかるわけではないと思います。そのため、地域性を理解していないエリアに物件を所有することはリスクがあることを覚えておく必要があります。神戸市中央区であればKOBE賃貸ナビにお任せください。
【地域性を理解している】神戸市中央区で不動産管理の相談をするのであればKOBE賃貸ナビ
KOBE賃貸ナビの公式ホームページには数多くの穴場物件の紹介がされています。KOBE賃貸ナビは神戸市中央区を拠点としていることから神戸市の地域性を理解して、不動産オーナーにとって所有するメリットの高い物件を紹介しています。KOBE賃貸ナビは物件の紹介から売却の相談、不動産管理に関する諸手続きなど全てを一任できる不動産管理のプロとして、神戸市の不動産オーナーに貢献しています。
【不動産管理はもちろん、税金など豊富な知識が魅力】神戸市中央区で年間300件以上の相談実績
KOBE賃貸ナビは神戸市中央区で地域に根差した営業をしている不動産パートナーです。年間で300件以上の相談実績を誇り、無料相談窓口を設けていることから神戸市中央区では多くの支持を集めています。また要望さえあればエリア外の物件に対する相談も可能ですので、レスポンスの軽い不動産パートナーと評価できるでしょう。
まとめ
時代の変化によって需要と供給に変化があることはごく自然なことです。この流れは不動産投資の世界でも例外ではありません。不動産投資は基本的に数年から数十年単位で長期的に所有することで、安定した利回りを得ることができる投資です。不動産オーナーは時代のニーズに柔軟に対応する必要があります。地域性や土地柄などは、その土地に根差した不動産屋さんが一番詳しいはずですので、不動産投資を検討している人は一度プロの不動産屋さんに相談することをおすすめします。
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