今回は、2023年10月から導入される「消費税のインボイス制度」について概説いたします。居住用のアパート・マンションのみ賃貸している大家さんに影響はありませんが、一般的な知識として知っておいて損はございません。店舗や事務所向けに賃貸している大家さんの中には大きく影響をうける場合があるので注目してください。
＼不動産の管理や売却などのお悩み、ご相談下さい！／
井上公認会計士・税理士事務所 井上雅陽
※本記事はKOBE賃貸ナビより抜粋したものになります
賃貸業を営んでいる大家Aさんの事例で説明いたします。Aさんは1階に3つの店舗と、2階3階を居住用に賃貸している建物を所有しています。1店舗につき25万円の賃料なので計75万円と消費税75,000円を毎月徴収しています。店舗部分の年間賃料（課税売上高）は1000万円以下ですので徴収した消費税は税務署に収めていません。現行制度では認められている優遇措置です。ちなみにAさんのような方は免税事業者と呼ばれています。
しかし一方で、Aさんのような免税事業者が納税しないで収受している消費税額について、税収の減少と課税事業者との公正性の観点から問題視されているのも事実です。3つの店舗の賃借人（テナント）が課税事業者であった場合は、商売上で受け取った消費税を税務署に納めることになります。その際に大家Aさんに毎月払っている25,000円（年間30万円）の消費税分は、仕入税額控除として差し引くことができます。現行制度では、貸主のAさんが免税事業者であろうとなかろうと、賃貸借契約書に消費税課税の記述があり、銀行振込等の証明書があれば仕入税額控除ができます。
しかし2023年10月のインボイス制度導入からは、この仕入税額控除は簡単ではなくなります。具体的には、貸主であるAさんから「適格請求書（インボイス）」という書類を受け取れないと、仕入税額控除が認められなくなります。適格請求書とは、一定の要件を満たした消費税の明細等が記載された書類です。つまり、年間30万円分の消費税を、今までより余分に納めなくてはなりません。テナントの消費税納付額を計算してみました。
インボイス制度導入前
| 収入 | 金額 | 消費税 |
| 売上 | 3000万円 | 300万円 |
| 経費 | △2000万円 | △200万円 |
| 家賃 | △300万円 | △30万円 |
| 納税する消費税 | 70万円 | |
インボイス制度導入後
| 収入 | 金額 | 消費税 |
| 売上 | 3000万円 | 300万円 |
| 経費 | △2000万円 | △200万円 |
| 家賃 | △300万円 | △0万円 |
| 納税する消費税 | 100万円 | |
それでは困るので、テナントは当然のように大家Aさんに適格請求書の発行を求めるでしょう。しかし、Aさんが適格請求書を発行するためには課税事業者を選択して、毎年消費税の申告をして納税しなければなりません。その上で、税務署に適格請求書発行事業者として登録する必要があります。大家Aさんは今まで免税事業者として収受していた消費税90万円（75,000円の12 ヶ月分）を、まるまる手元に残すことができなくなります。つまり、課税売上に対応する仕入に係る消費税額を差し引いた金額を納付するか、あるいは簡易課税方式を採用して90万円の60％を納付することになります。
ここで大家Aさんも困ってしまいます。テナントの要望に応じれば、いままで得ていた収入の一部を失います。要望に応じなければ、テナントから賃料の減額を要求されるかもしれません。あるいは、賃料への消費税課税を見直すように要望されるかもしれません。拒否すれば最悪のケースでは解約という事態も起こりえます。さらにその後のテナント募集の際に、「適格請求書を発行できるのか」という問い合わせを受けるかもしれません。このような問題がインボイス制度導入によって起こるのです。大家Aさんは、これからの方針を決めるために税理士に相談することにしました。ちなみに、テナント賃料が年間1000万円を超えていて、消費税の申告及び納税を毎年おこなっている課税事業者の大家さんは、適格請求書発行事業者としての登録と、請求書の見直し等の実務対応のみで済みますのでご安心ください。
＼不動産の管理や売却などのお悩み、ご相談下さい！／
