こんにちは！神戸の不動産会社「ミリオン観光」店長の恋水です。日々、不動産の購入や売却、そして賃貸経営のご相談をいただきありがとうございます。 不動産市場は非常に流れが速く、特に2026年は、これまでの常識が通用しなくなるほどの大きな転換点を迎えます。現場ではAI活用が一気に実務へ入り、制度面では所有者の所在把握が厳格化。さらに修繕・工事は“お金を出しても頼めなくなる”ことが現実味を帯びています。今回は、最新の業界誌情報を基に、オーナーや購入者が押さえるべき3つの変化を整理し、具体的な対策を解説します。
AIが不動産取引を激変！「条件入力」から「対話による提案」へ
2026年、賃貸業界は「便利になる」だけでは語れない転換点を迎えます。その中心となるのが生成AIの活用です。
生成AIの利用率急増と住まい探しの変化
データによると、生成AIは生活者の33.6%が利用しており、10代では62.6%と6割超に達しています。若い世代ほど、従来の**「条件入力で探す」手法から、「事情を伝えて最適解を出してもらう」**体験に慣れていくでしょう。住まい探しにおいても、以下のプロセスが標準になっていきます。
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AIと対話しながら候補を絞り込む
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自動で比較表を作る
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意思決定まで支える仕組み
具体的には、LIFULLが打ち出している「LIFULL AI」や、対話型探索アシスタント「AIホームズくん」のように、物件検索の入口にとどまらず、暮らし方・通勤通学・将来の変化まで含めた“文脈”で提案する方向へ進化します。
賃貸管理・売却業務の効率化
賃貸管理の実務においても、AIは大きな効果を発揮します。
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募集条件の見直し
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問い合わせの一次対応
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内見前案内文の作成
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オーナー向け提案書の下書き
属人化しやすい業務ほどAIの効果は出やすいはずです。
オーナー様が取り組むべきAI対策
AIの導入は、ただ入れるだけでは効果が出ません。
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工程の切り分け: 定型化できる工程を明確にする。
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入力ルール整備: 用語・粒度・禁止表現などを整える。
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現場データの整理: 物件情報・設備履歴・クレーム履歴を整えるほど、提案品質もスピードも上がります。
また、三井物産が開発した業務効率化プラットフォーム「AIDeeD」のように、資料ファイル整理や要約を支援するツールも本格展開が見込まれます。 オーナー側は、管理会社に**「どこを省力化し、どこで品質を上げるか」を確認し、成果指標（反響・成約率など）をセットで握る**ことで、AIを“使える仕組み”として定着させることができます。
【重要】住所変更登記の義務化！過料リスクと所在把握の強化
2026年に向けて、制度面での大きな変化があります。所有者の所在把握が厳格化されます。
2年以内の申請義務化と5万円の過料
2026年4月1日以降、住所・氏名（法人は本店・商号等）に変更があった場合、原則として変更日から2年以内の変更登記申請が義務化されます。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の可能性があります。
義務化前の変更も対象に
さらに、義務化前の変更で未登記のものも対象になるため、早めの棚卸しが重要です。 所在不明の増加は、災害対応・修繕判断・相続手続きの遅延に直結します。
リスク管理の基本
転居・改姓・法人移転・代表者変更などのタイミングで、登記更新と連絡先更新をセットで運用し、“連絡が取れる状態”を維持することが、賃貸経営のリスク管理の基本になります。
修繕工事が頼めなくなる？「金・人・枠」の危機に備える
2026年は、修繕・工事は“お金を出しても頼めなくなる”ことが現実味を帯びてきます。
職人不足と工期遅延の要因
建設業の人手不足に加え、猛暑や残業規制の影響で、工期や確保できる職人の数が読みづらい環境が続きます。
民間小規模案件の後回しリスク
公共工事や大型案件が優先され、民間小規模案件は後回しになりやすく、2026年は“金額”だけでなく“発注枠を押さえられるか”がボトルネックになります。
オーナーができる具体的な修繕対策
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修繕計画の前倒し: 計画自体を早めに動かす。
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予防保全: 定期点検と軽微修繕の早期実施。
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複数社での早期見積もり: 相見積もりを取る。
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資金手当: 修繕積立・融資枠の確認。
雨漏り・給排水・外壁防水などは大規模工事に発展しかねないため、早期発見・早期対応が鉄則です。修繕の遅れは入居者満足だけでなく、事故・退去・空室ロスにもつながります。
2026年に向けた「ミリオン観光」の戦略まとめ
2026年は、AIの進化と制度・供給制約が同時に強まる年です。今のうちに**「省力化する業務」「情報更新の段取り」「修繕の発注枠確保」**を前倒しで整えることが、賃貸経営の安定度を左右しそうです。年初のタイミングで管理会社と、
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募集戦略
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修繕計画
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登記/連絡先の更新状況 を棚卸しし、“手を打つ順番”を決めておくと安心です。大規模修繕は相見積もりと発注枠の確保を早めに動かすほど、選択肢が広がります。
ミリオン観光では、これらの変化に対応する最新の不動産情報を提供し、お客様の資産を守るサポートをいたします。
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