こんにちは！KOBE(神戸)売却ナビの恋水です。不動産経営を続ける中で、「法人化を考えた方がいいのか？」という疑問は、多くのオーナー様が必ず一度は直面するテーマです。「課税所得900万円を超えたら法人化が得」――昔はこのように言われていました。しかし2023年のインボイス制度開始を皮切りに、
税制・社会保険・消費税の考え方が大きく変化し、法人化は“節税目的”では判断できない時代へ本格的に移行しました。今後の法人化の判断基準はひとつ。『税金が安くなるか？』ではなく『3年後に手元資金が増える設計か？』神戸で不動産を複数所有されるオーナー様に向けて、この記事では「法人化の本質」をわかりやすく解説します。
法人化判断の本質は「3年キャッシュフロー（CF）」にある
個人と法人では、
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所得税
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法人税
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社会保険
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消費税
それぞれの仕組みが全く異なるため、「税率だけ」で比較しても正確な判断はできません。本来見るべきは、個人と法人で3年間にどれだけ手元資金が残るか というCF比較です。法人化が成功するか失敗するかは、この“3年CFの設計” でほぼ決まります。
【ケーススタディ】外壁・防水2,000万円の改修で法人化が有利になった例
神戸市内で、住居＋テナント＋月極駐車場を運営するKさん。外壁・屋上設備の 2,000万円（税抜） の大規模修繕を予定していました。税理士から「法人化も候補」と言われたものの、踏ん切りがつかない状態でした。そこで、法人と個人の「3つの数字」を比較しました。
■ 比較した内容
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税額の差（所得税 vs 法人税）
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会社負担の社会保険料
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改修工事の消費税（仕入控除）の扱い
まずは税金だけでシンプル比較したところ、法人が約106万4,000円 有利（※1） という方向性が見えてきました。しかし、実務はここからが本番です。Kさんの場合、
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テナント・駐車場の売上＝課税売上
→ 改修に含まれる消費税を“取り戻せる”余地がある -
役員報酬に応じて、会社負担の社会保険料が発生
これらを “改修の年度配分” と合わせて
3年キャッシュフローでシミュレーションし直した結果、
✔ 「資金を回収 → 再投資できる流れが作れる」
という結論となり、Kさんは法人化を選びました。
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住居物件のみのオーナーは「消費税」より「総コスト」で判断する
一方、「住居のみ」を運営するオーナー様の場合は事情が異なります。
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住居賃料は 非課税
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インボイス制度のメリットもほぼなし
-
消費税の還付が発生しない
この場合、法人化の判断軸は完全に
「所得税＋会社負担の社会保険」を合わせた総コスト になります。
つまり、同じ“法人化”でもまったく異なる結果になるのです。
法人化判断の本質 ― 3つの数字を“同じ時間軸”で比較する
法人化を考える際の必須要素は次の3つ。
✔ ① 税金（個人 vs 法人）
✔ ② 社会保険（法人化すると会社負担が発生）
✔ ③ 投資・改修計画（減価償却や補助金の影響）
これらを
同じ時間軸＝3年CFで比較すると、正しい判断が見えるようになります。
承継まで見据えるなら法人化が圧倒的に強い
法人化の隠れた大きなメリットは、不動産そのものではなく株式で引き継げること。
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持株割合
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議決権
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配当
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家族の関与ステップ
これらを柔軟に設計できるため、10年単位の資本政策（事業承継）を一本化できる強みがあります。短期の節税だけでなく、「将来の承継」まで含めた判断ができるのは法人ならではです。
今すぐやるべき3つのステップ
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個人と法人の3年キャッシュフローを作る
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設備投資・改修工事の予定を一覧化する
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税理士・社労士と法人シミュレーションを行う
結論はこうです。
✔ 「法人化すべきか？」ではなく
✔ 「どちらが資金が増えるか？」
この記事は2025年9月時点の制度を前提とした一般解説です。
最終判断は税理士・社労士と個別試算のうえで行ってください。
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法人化の判断には、資金繰り、修繕計画、売却戦略、承継プラン などが密接に関わります。神戸で不動産売却・買取を専門とする当社では、オーナー様の状況に合わせた最適なアドバイスが可能です。お気軽にお問い合わせください。
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