店長の恋水です！賃貸物件（アパート等）を引き継ぐ可能性があるとき、相続か生前贈与かで迷います。当店のお客様では神戸市北区や西区はアパート、中央区はマンションのご依頼が多いです。相続や生前贈与は、人によりケースバイケースと言うしかありません。しかし、それぞれのメリットやデメリットを把握してから検討するのが良いでしょう。本記事を参考にしつつ、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。相続税や贈与税の負担を軽減できるメリットがある代わりに、負担が大きくなるデメリットが存在するケースがあるからです。賃貸物件（アパート等）を「相続」するのか「生前贈与」するのか、検討するための参考にしてください。
賃貸物件（アパート等）は相続と生前贈与どちらがよいか
賃貸物件（アパート等）を引き継ぐとき、相続か生前贈与のどちらが良いかを一言で言うのは難しいです。人それぞれの状況に合わせてケースバイケースだからです。一般的に「相続」を選択することが多いのは以下のような人です。
- 相続税や贈与税などを抑えたい
- 賃貸収入を自分のものにしたい
- 他の人に賃貸物件を譲る可能性はない
「生前贈与」を選択することが多いのは以下のような人です。
- 賃貸物件の家賃収入を特定の人に与えたい
- 賃貸物件の所得を分散させたい
- 特定の人に引き継ぎたい
人によりケースバイケースである「相続」および「生前贈与」には、それぞれにメリットやデメリットが存在します。単に他の人の状況を真似するのではなく、メリットやデメリットを把握した上で十分に検討するほうがよいでしょう。賃貸物件の相続や生前贈与におけるメリットやデメリットを紹介していきます。
賃貸物件を相続するメリット・デメリット
賃貸物件を相続するメリットとデメリットを紹介します。
賃貸物件を相続するメリット
賃貸物件を相続するメリットは2つです。
- 相続税を抑えられる
- 小規模宅地等の特例が使える
どちらも相続税を減額するメリットがあるため、紹介します。
相続税を抑えられる
賃貸物件を相続すると、結果的に相続税を抑えることにつながります。建物は「貸家」として評価され、土地は「貸家建付地」として評価されるためです。相続税を計算する際、評価された借地権割合や賃貸割合は差し引くことができます。賃貸物件を相続すると、自宅用として相続するより相続税を抑えることに繋がります。
小規模宅地等の特例が使える
賃貸物件は「小規模宅地等の特例」が適用できます。小規模宅地等の特例を適用すると、相続税評価額を50％減額できます。最大200㎡までという条件はあるものの、50％の減額は大きいでしょう。例えば土地部分の相続税評価額が5000万円であれば、2500万円まで減額されます。
賃貸物件を相続するデメリット
賃貸物件を相続するデメリットは2つです。
- 遺言書が必要になるケースがある
- 相続税対策に失敗する可能性がある
遺言書が必要になるケースがある
賃貸物件を特定の人物に相続するには「遺言書の作成」が必要です。遺言書がない相続では、法定相続人全員で遺産分割協議をする必要があります。相続物件の評価額が高額になる場合、遺産分割協議で代表者（名義人）を1人に選定できずトラブルになるケースも少なくありません。遺言書があれば、相続財産を分割する際に財産評価をおこなうため、相続しやすくなります。
相続税対策に失敗する可能性がある
相続税対策として賃貸物件を相続すると、相続税対策としてみなされて減額できないこともあります。賃貸物件を相続するには、以下の3つを考慮して総合的に検討しなければいけないからです。
- 取得時期
- 借入金額
- 売却時期
明らかに相続税対策として賃貸物件を活用したことがわかると、逆に課税処分が適用されることもあります。
賃貸物件を相続するのが良いケース
賃貸物件を相続するのが良いケースは、相続人（名義人）が1名に決定している場合です。遺産分割協議をおこなうなど、法定相続人の話し合いにより決定していても良いでしょう。遺言書があれば相続人がわかりやすく、納税負担を抑えるために賃貸物件を相続することができます。ただしあからさまな節税対策とするのではなく、事実を正しく示す必要があります。
賃貸物件を生前贈与するメリット・デメリット
賃貸物件を生前贈与するメリットとデメリットを紹介します。
賃貸物件を生前贈与するメリット
賃貸物件を生前贈与するメリットは3つです。
- 贈与財産の評価額が抑えられる
- 特定の人に贈与できる
- 賃貸収入が得られる
こちらも税金対策を検討する際のメリットです。
贈与財産の評価額が抑えられる
賃貸物件を生前贈与すると、贈与財産の評価額を下げることができます。生前贈与では、贈与時の評価額が時価の50〜70％になるからです。仮に現金を生前贈与する場合には、全額が評価額になります。そのため、賃貸物件を生前贈与するほうが評価額が下がり、贈与税を抑えることに繋がります。
特定の人に贈与できる
生前贈与の場合、特定の人物に贈与することができます。特定の人物は1人でも複数でも大丈夫です。例えば法定相続人以外の人物に賃貸物件を引き渡したい場合、生前贈与するのが好ましいと考えられます。友人や知人、過去に恩を感じた相手に贈与することもできます。また寄付などを検討することも可能で、施設として活用してもらうために法人に贈与することを考える人もいます。
賃貸収入が得られる
賃貸物件から得られる賃貸収入は、贈与された人（受贈者）が得られます。生前贈与が成立したときから受贈者が収入を得られるため、生前でも収入の受取人を変更したい場合に検討すると良いでしょう。生前贈与しない場合は、家賃収入は遺産として評価されるため、相続する場合には相続税を支払わなければいけなくなります。生前贈与することにより、相続する遺産総額を下げることに繋がります。
賃貸物件を生前贈与するデメリット
賃貸物件を生前贈与するデメリットは3つです。
- 相続税評価額が高くなる場合がある
- 負担付贈与になるものがある
- 税負担が多い可能性がある
生前贈与のメリットを検討し、実際に生前贈与しようとすると困るケースです。
相続税評価額が高くなる場合がある
賃貸物件の建物部分のみを生前贈与する場合、土地部分の相続税評価額が高くなることがあります。親が賃貸物件の建物を子に生前贈与し、土地部分は親が持ち続けるケースのことを指します。土地が親の遺産として評価されるため、相続税評価額が高くなります。この場合、子は親から土地を借りているため「貸家建付地」となりますが、小規模宅地等の特例が適用されません。
負担付贈与になるものがある
賃貸物件にローンが残っている場合、受贈者はローンも引き継ぐことになります。負担付贈与をした場合、受贈者は「贈与財産の時価」で算出された贈与税が加算されます。時価で算出されるため、贈与税の課税対象額が増えてしまうケースが多いです。
税負担が多い可能性がある
賃貸物件を生前贈与する場合、不動産取得税が課税されます。不動産取得税は、相続の場合では課税されません。生前贈与をする場合のみに課税されるため、税負担が多くなることがあります。また所有権移転登記が必要になるため、登録免許税も必要です。さらに固定資産税評価額も2.0％となります。賃貸物件を生前贈与する場合、税負担は多くなるケースが多いといえます。
賃貸物件を生前贈与するのが良いケース
賃貸物件を生前贈与するのが良いのは、他人に物件を引き渡す予定がない場合です。相続の場合では、いったん法定相続人全員に相続されたものとみなされます。生前贈与の場合では、生きている者どうしが取り決めることができるため、他人が入り込む余地がない点がメリットです。
まとめ
賃貸物件を相続する場合でも、生前贈与する場合でも「税金」を支払う必要があります。どちらのケースでも納税の義務があるため、ケースバイケースとなります。実際の評価額を計算するには、個人の力では難しいことが多く専門家に相談することが大切です。支払う税金を抑えるために検討する際には、私達もお力になれることもあると思います。なんでもご相談ください。
＼不動産の管理や売却などのお悩み、ご相談下さい！／
