こんにちは！KOBE(神戸)売却ナビの恋水です。神戸で不動産の売却・買取を行う当社では、賃貸用不動産の相続に関するご相談を多く受けています。中でも多いのが「相続人が複数いて、全員がその物件を引き継ぎたいと言い出した」というケースです。収益を生む賃貸物件は、他の資産に比べて人気が高く、相続時にトラブルが発生しやすいのが実情です。本記事では、賃貸物件の相続において「物件取得の希望が競合した場合」に、どのような対応が必要か、円満に解決するにはどうすればよいかを詳しく解説します。
賃貸不動産は「収益資産」ゆえに争いになりやすい
賃貸用アパートや戸建てなどは、相続発生と同時に遺産となります。預貯金や株式とは異なり、収益を生み続ける「収益不動産」であるため、相続人の間で「自分が管理したい」「自分が継ぎたい」と希望が重複するケースが多く見られます。
相続人間の話し合い（遺産分割協議）が円滑に進めば良いのですが、意見が対立すれば、家庭裁判所での遺産分割調停に発展する可能性もあります。
相続トラブル発生時の解決方法：調停と分割手段
調停に発展した場合、家庭裁判所では以下の2つの方法が主に用いられます：
- 代償分割 → 1人の相続人が不動産を取得し、他の相続人に対して金銭（代償金）を支払う方法。
- 換価分割 → 不動産を売却して現金化し、その代金を分割する方法。
複数人が「自分が取得したい」と主張する場合、全員が代償分割を希望している状態となり、「誰に取得させるか」が最大の争点になります。
誰に相続させるか？判断のポイント
家庭裁判所では、次のような要素を総合的に考慮して判断します：
- 相続人の年齢・職業・経済状況
- 被相続人（故人）との関係性
- 相続開始前の物件の占有・利用状況
- 財産管理能力（管理経験の有無）
- 賃貸経営に関する知識やスキル
- 物件の今後の活用計画
- 遺言に現れていない被相続人の想い
- 相続人の譲歩や他の相続人への配慮
- 入札などによる取得意思の強さ
特に重視されるのは、相続開始前の物件への関わりです。たとえば、長年にわたり家賃管理や修繕対応などに携わってきた相続人と、まったく関与してこなかった相続人が同じように「自分が欲しい」と主張しても、実務的には前者の主張が優先されやすい傾向があります。
実際にあった神戸の事例
神戸市内で実際にあった事例では、3人兄弟のうち2人が賃貸物件の取得を希望。うち1人は10年以上にわたり物件管理や入居者対応を担ってきた一方、もう1人は別地域に住んでおり、ほとんど関与していませんでした。
調停では、関与の深い相続人に物件取得を認め、他の相続人には代償金を支払う形で決着。判断の基準となったのは、「過去の関与の深さ」「賃貸経営に対する理解と実績」でした。
相続トラブルを防ぐためにできること
1. 遺言書を作成する
もっとも有効なのは、被相続人（オーナー）が遺言書を作成することです。「この物件は長男に相続させる。その理由は◯◯」と明記すれば、相続人間の争いを大きく回避できます。
気持ちを一言添えるだけでも、家族間の理解が深まるケースが多く見られます。
2. 相続人が「実績」を積む
将来的に物件を取得したいと考える相続人は、生前から物件管理に関与することが重要です。
- 家賃の入金管理
- 修繕の手配
- 入居者対応への立ち会い
- 管理会社との連携
これらの経験が、調停時に「管理能力がある」として判断される材料になります。
相続が長期化すると起きる問題点
相続人間で合意できずに相続が長引くと、賃貸経営が一時的にストップしてしまいます。
- 家賃収入の停止
- 管理不在による入居者トラブル
- 空室や老朽化の進行
こうした損失やトラブルは、最終的に物件の資産価値を下げてしまうことにつながります。
まとめ：相続は“争続”にしないために
賃貸不動産の相続において、「誰が取得するか」は大きなテーマです。特に収益を生む物件は、家族間で争いになりやすいため、事前の備えが何より大切です。
- オーナーによる遺言の明示
- 相続人による事前の関与・準備
- 専門家への相談
こうした対策を講じることで、“争続”を回避し、スムーズな相続と資産承継を実現できます。
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