こんにちは！KOBE（神戸）売却ナビの恋水（こいみず）です。2026年もスタートして新たな年を迎えましたが、神戸の街もルミナリエの準備が進み、冬の訪れを感じる季節ですね。賃貸経営をされているオーナー様にとっては、来春の入退去シーズンや確定申告を意識し始める時期ではないでしょうか。さて、本日はすべての大家さんに「今すぐ、そして深く」知っておいてほしい大切なお話をさせていただきます。テーマは、2025年10月1日に本格施行されたばかりの「改正住宅セーフティネット法」についてです。「法律の話は難しそうだし、自分には関係ないかな…」と思われたかもしれません。ですが、ちょっと待ってください。もし今、あなたが以下のような不安を抱えているとしたら、今回の改正はあなたの経営を劇的に変える「救世主」になる可能性があります。
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「高齢の入居希望者はいるが、孤独死が怖くて断っている」
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「身寄りのない方が亡くなった後、残置物処理で大損した経験がある」
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「空室が埋まらず、家賃を下げるしかないと考えている」
神戸市内、特に北区や須磨区、垂水区などの団地エリアや、中央区・兵庫区の下町エリアでは、高齢者の住み替え需要が爆発的に増えています。しかし、オーナー様の多くは「リスク」を恐れてその需要を取り込めていません。今回の法改正は、そんな大家さんの「不安」を「安心」に変え、空室を安定収益に変えるための具体的な仕組みが詰め込まれています。
住宅セーフティネット法の基礎知識：なぜ今、改正されたのか？
そもそも「住宅セーフティネット法」とは、2017年に施行された法律で、高齢者、障害者、低所得者、子育て世帯など、賃貸住宅への入居にハードルを感じやすい方々（住宅確保要配慮者）を支援するためのものです。これまでも以下の3つの柱がありました。
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セーフティネット住宅の登録制度：オーナー様が「要配慮者の入居を拒まない」と登録し、広く公開する。
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経済的支援：登録物件をバリアフリー化する際の改修費補助。
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居住支援：NPO法人などが、入居者の見守りや生活相談に乗る。
しかし、正直に申し上げて、これまでの制度はオーナー様にとって「メリットよりも、万が一の時のリスク（契約解除や残置物）」の方が大きく、普及が進まなかった側面があります。今回の2025年改正の最大のポイントは、「オーナー様の不安（家賃滞納・孤独死・残置物）を法律の力で直接的に解消しにきた」**という点にあります。
オーナー様を強力に守る！法改正の「3つの柱」を深掘り
今回の改正内容は多岐にわたりますが、実務に携わる私たちミリオン観光が「これは大きい！」と確信しているポイントを3つに絞って解説します。
① 家賃債務保証業者の認定制度：滞納リスクの「質」が変わる
これまでも家賃保証会社はありましたが、会社によって対応の質はバラバラでした。今回の改正では、国交大臣が「優良」と認める認定保証業者制度が創設されました。 認定業者は、単に家賃を立て替えるだけでなく、入居者への相談支援や、後述する「残置物処理」の委託先としての役割も担います。「どこの保証会社でもいい」という時代から、「国が認めた安心の業者を選ぶ」時代へ変わります。
② 「代理納付」の原則化：家賃の取りっぱぐれをゼロに
生活保護受給者の入居において、これまでは「本人が家賃を使い込んでしまい、滞納が発生する」というリスクがありました。 改正法では、支援が必要な特定の住宅（居住サポート住宅）に入居する場合、自治体が家賃をオーナー様へ直接支払う**「代理納付」が原則化**されました。これにより、家賃収入が「公的に保証される」という、非常に安定した経営が可能になります。
③ 「居住サポート住宅」の創設：見守りの「見える化」
安否確認や生活相談、福祉サービスとの連携をセットにした賃貸住宅が「居住サポート住宅」として認定されます。オーナー様が一人で入居者の健康状態を気にする必要はなく、居住支援法人や福祉のプロがチームで入居者を支える仕組みです。
【弁護士解説】死後事務と残置物問題の「劇的な解決」
ここからは、実務で最もトラブルになりやすい「入居者様が亡くなった後の手続き」について、弁護士の先生の見解を詳しくお伝えします。
神戸の大家さんを悩ませる「相続人の壁」
神戸のような歴史ある街では、単身の高齢入居者様が亡くなった際、身寄りがない、あるいは親族が遠方にいて「相続放棄」されるケースが頻発しています。
通常の賃貸借契約では、本人が亡くなっても契約は「相続人」に引き継がれます。つまり、勝手に鍵を替えて荷物を捨てることは「不法行為」になってしまいます。
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戸籍を辿って相続人を探す（これだけで数ヶ月、費用もかかる）
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相続人と解約の合意を取り付ける
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応じない場合は「明渡請求訴訟」を起こす（裁判費用と半年以上の時間がかかる）
この間、家賃は入らず、次の募集もできません。これが大家さんが高齢者を敬遠する最大の理由でした。
解決策1：残置物処理の円滑化
改正法では、入居時に「居住支援法人」や「認定保証業者」との間で、「もし自分が死んだら、この法人に荷物の処分を任せる」という委任契約を結びやすくなりました。 これまでは法的にグレーだった部分が整理され、生前の合意があれば、相続人を待たずにスピーディーに部屋を片付け、次の募集に回せるようになったのです。
解決策2：「終身建物賃貸借」制度の簡素化
今回の改正の「目玉」とも言えるのがこれです。 終身建物賃貸借とは、**「賃借人が亡くなった瞬間に、契約が当然に終了する」**という特約をつけた契約です。
これまでは物件ごとに都道府県知事の認可が必要で、書類作成があまりに煩雑でした。 しかし2025年10月からは、「事業者ごと」の認可に変わりました。つまり、ミリオン観光のような管理会社や居住支援法人が一度認可を受けていれば、そのスキームを使ってオーナー様は簡単にこの契約を結べるようになります。
弁護士の視点： 「相続問題が発生しない『終身建物賃貸借』は、法的に最強の出口戦略です。これまでは手続きの重さから普及していませんでしたが、簡素化された今、これを使わない手はありません。特に神戸市内の古いマンションや戸建てを賃貸に出されている方は、リスクヘッジのスタンダードにするべきでしょう。」
神戸の地域特性から見る「負けない賃貸経営」
神戸という街は、山と海に挟まれた平地が少なく、エリアによって住環境が大きく異なります。
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中央区・灘区の都市部： 若年層も多いが、単身高齢者の「利便性重視」の需要も高い。
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北区・西区のニュータウン： 親子近居を希望する高齢者が多いが、一戸建ての維持が困難になり、賃貸マンションへ移りたいというニーズが急増。
これまで「高齢者はちょっと……」とお断りしていた物件が、今回の改正法に則った契約（終身建物賃貸借 ＋ 居住支援 ＋ 代理納付）に切り替えるだけで、「空室が埋まらない不安」から「行政や福祉と連携した安定経営」へと180度転換するのです。
特に、築年数が経過し、若い世代との競合が難しい物件こそ、この「セーフティネット戦略」が最も効果を発揮します。
ミリオン観光がオーナー様にできること
私たちミリオン観光は、単なる仲介会社ではありません。神戸の地で、オーナー様の資産価値を最大化し、次の世代へどう繋いでいくかを共に考えるパートナーです。
今回の法改正を受けて、私たちは以下のサポート体制を強化しています。
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改正法に準拠した契約スキームの提供： 終身建物賃貸借や残置物委託契約など、最新のリーガルチェックを終えた書式をご提案します。
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居住支援法人・専門家とのネットワーク： 神戸市内で活動する居住支援法人や、弁護士をはじめとする専門家と連携し、トラブルを未然に防ぎます。
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資産価値の再評価： 「売ったほうがいいのか」「セーフティネット住宅として運用を続けるべきか」を、最新の市場データ（2025年〜2026年のトレンド）に基づいてアドバイスします。
不動産経営は「情報戦」です。法律が変わったことを知っているだけでなく、それをどう実務に落とし込むかで、5年後、10年後の収益に数百万円の差が出ます。
不安を「仕組み」で解消し、一歩先へ
「誰かに貸す」ということは、常にリスクと隣り合わせです。しかし、2025年の法改正は、そのリスクをオーナー様個人が背負うのではなく、「社会の仕組み（法律・保証会社・支援法人）」で分散することを可能にしました。
高齢化社会が進む神戸において、この流れに乗ることは、単なるリスク回避ではなく、立派なビジネスチャンスです。
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「自分の物件でも、終身建物賃貸借は使える？」
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「生活保護の方の受け入れ、具体的にどう進めればいい？」
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「相続で引き継いだ古い実家、この制度を使えば賃貸に出せる？」
どんな些細な疑問でも構いません。私たちミリオン観光に、その不安を預けてみませんか？
神戸の街を愛し、神戸の大家さんを支えたい。その想いで、恋水をはじめスタッフ一同、皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
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