神戸市は2015年9月、世界に貢献できる都市として発展していくことを目指し、神戸の都心の未来の姿「将来ビジョン」と玄関口である三宮周辺地区についての「再整備基本構想」が策定されました。今から30年後を見据えて段階的な調整を行っている最中ですが、「神戸三宮阪急ビル」や「EKIZO神戸三宮」といった新たな複合施設も完成し、徐々に賑わいを見せています。
すでに神戸市中央区でマンションを所有されている方は多く、近年、三宮の都市開発と共に相場も上がっているので、マンション売却の需要が増えつつあります。
そこで、今回は神戸市のマンション売却をしたいという方向けに、神戸市中央区のエリアでのマンション売却の相場や、平均売却価格など実際の事例の紹介、売却前の注意点などをお伝えしていきます。是非参考にしていただければ幸いです。
こんな人におすすめです
・マンションを売却したいけど何から始めていいのかわからない
・不動産屋に行く前に情報収集したい
・相場の知識はもって不動産屋にいきたい
現在の神戸市中央区の売却査定は？
まずは、一番簡単に相場を知れる秘訣としてAIに自動で計算してもらうということです。
こちらのサイトは、今までの売却情報を基にAIが自動で相場を計算してくれるサイトです。
例えば、神戸市中央区の相場を見てみると売却した場合は3,343万円〜3,643万円(47.8万円/m²〜52.1万円/m²)、賃貸に出した場合は15.9万円〜18.9万円(2,272円/m²〜2,700円/m²)表面利回り5.98%という数字が算出されます。
さらに、他エリアをみてるみと人気エリアの東灘区では、売却の場合2,423万円〜2,623万円(34.7万円/m²〜37.5万円/m²)、次に人気の灘区では、2,390万円〜2,590万円(34.2万円/m²〜37.0万円/m²)となっています。売却する時の秘訣として、自分が売却する予定のエリアとその次人気のエリアや近いエリアの相場も知っておく必要があります。自分が住んでいる地域の相場を知りたい方は下記URLからチェックしてみてください。
※2021年6月現在
中央区が一番高い理由は、神戸で一番の繁華街ということもありますが、新幹線や空港、公共機関へのアクセスがしやすく、また冒頭にご説明した都市開発が行われているからです。
神戸市中央区のマンション売却価格比較
先ほど紹介したサイトですが、相場価格を知るだけではなく、マンション売却平均価格の前月比と前年比を比較することができます。
| 2021/6月 | 前月比 | 前年比 | |
| 平均価格 | 3,134万円 | 3,001万円 133万円↑ |
3,104万円 30万円↑ |
| 平均㎡単価 | 51万円/㎡ | 52万円 -1万円/㎡↓ |
51万円 0万円/㎡– |
| 新規登録数 | 113件 | 122件 -9件↓ |
94件 19件↑ |
| 平均築年数 | 21年 | 21年 | 21年 |
前月比では現状6月に対して5月は133万円の差があります。それに対して1年前（12か月平均）は30万円上昇しています。この数字を見ても神戸市中央区のマンション売却の価格が上昇傾向にあることがわかります。しかし、5月は6月に比べ数字が下がっていることがわかるので、売却時期などには注意が必要です。
神戸市中央区の最多成約期間
神戸市中央区でマンション売却にかかる成約期間は～30日が31.7%、～60日が15.8%となっています。売り出し期間から成約までの期間が早いことがわかります。しかし、～30日の次に多いのが181日～が21.0%となっているので、売却時期と期間を含め売却にかかる成約期間が短い人と長い人が両極端に分かれています。
販売時期
また神戸市中央区の同一エリア内で同時に販売されているマンションでは、売却件数が一番多かったのが2月の1222件、二番目に多かったのは1030件となっています。こちらを確認すると4月の新年度や入学、入社といったタイミングに向けての売却が多いことがわかります。最多成約期間で～30日が全体の30％以上を占めていたことから、2～3月にかけて売却をかけ4月に成約が最も多く、最速で成約を希望される方は4月に向けて売却することをお勧めします。しかし、売主も多くなる時期になりますので、思わぬ価格競争に巻き込まれて「自分が想定していた金額より下がってしまった」ということがないように注意が必要です。
神戸市中央区の部屋条件別の価格変動
こちらは、間取別の販売価格の過去5年間を見てみましょう。
| 間取 | 販売価格（中央値） | （該当物件数／割合） |
| 1R・1K | 1,230万円 | 2,696物件／34.6％ |
| 1LDK | 2,600万円 | 969物件／12.4％ |
| 2LDK | 3,285万円 | 1,837物件／23.6％ |
| 3LDK | 3,089万円 | 1,943物件／24.9％ |
| 4LDK | 2,925万円 | 345物件／4.4％ |
神戸市中央区の売却実績では、1R・1Kのタイプの過去販売物件数が一番多くなっています。販売価格の中央値は1230万円と1LDK、2LDKといったよりも比較的低くなっています。該当件数は2696物件と高く割合は34.6%となっています。
自分に合った不動産業者選びをするためには
売却を依頼する不動産業者は、慎重に選ぶ必要があります。しかし、マンション売却といった不動産の売却をできる業者は、宅地建物取引業の免許を受けている業者であればどこでもできます。しかし、不動産会社の業務は分譲業者、買取再販業者、媒介業者、その他（企画開発業、不動産投資ファンド、テナントビルや商業施設の運営など）と大きく分けて4つあります。
マンションといった不動産売却をする場合、売買物件の媒介業務を取り扱っている不動産業者を選ぶことをお勧めします。また媒介業務の中でも、マンションを専門に扱っている業者や土地や戸建てを専門に扱っている業者と様々です。
自分が売却したい不動産がどの分野に該当するのかを確認しながら、不動産業者のHP（ホームページ）などの実績を見ながら選ぶといいでしょう。
頼れる営業担当かどうかを見極める
不動産の売却稼働は営業担当によって大きく左右されることが多いです。
不動産売却の営業担当は、売主に代わって買主になる方へマンションの特徴やアピールポイントなどを伝える役割も持っているため、会社全体の売却方法や営業の知識や話し方もチェックしておくことをおすすめします。
また、売却後は不動産売却に関わる税金や法律、他諸経費など細かく質問してみることで、不安なお金や法律の問題をクリアにした状態で売却をお願いできるので、そこもチェックしてみてください。
また、営業担当との付き合いは不動産売却後もある可能性があります。自分との相性や人間性といった部分、親身にサポートしてくれているかなど、担当の営業スタイルを見極めることも不動産売却成功の秘訣です。
まとめ
マンションの購入と同じでマンション売却も自身の大切な資産を不動産業者に任せることになるので、事前に自分で調べられる情報や資料などは用意して不動産業者に問い合わせることをお勧めします。
また、営業と聞くと「しつこい営業がありそう」「断りづらそう」といった不安をお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、KOBE（神戸）売却ナビでは、しつこい営業などは一切行っておりません。
「一度話だけでも聞いてみたい」、「今お願いしている不動産業者でなかなか売却できない」といった些細な不安などもしっかりお応えしていきますので、お気軽にお問い合わせください。
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