収益最大化のための！賃貸経営塾　新米大家に土地活用の基本を教えてください

Q
私の400坪の月極駐車場は稼働状況も芳しくなく、うまく土地活用をできていないように感じています。そんな時あるテレビCMが私の耳に入りました。某タレントさんが演じる営業マンが「土地の半分を売却してテナントビルを建てて家賃収入を得ませんか？」と提案していたのです。「これは名案！」と思ったのですが安易でしょうか？ご意見とアドバイスをお願いします。

A

神戸市中央区のように土地の売却が頻繁に行われていないところでは、新規で土地を見つけることは難しいですが、すでに所有している場合は、立地なども考慮しながら考える必要があります。このCMは「資金の工面方法」「どの方法で家賃収入を得るか」という部分に言及しているところが興味深いのですが、質問されたオーナー様はCMのどの部分に注目されたのでしょうか︖「土地の半分を売却」の部分でしょうかそれとも「テナントビルを建てて」の部分でしょうか。実はこの２つは土地活用を考えるうえで重要な課題なのです。

資金の工面方法で事業の大枠が決まる

もしも「土地売却」に注目したのであればこれは「事業資金の工面」の問題です。CMのように土地を売却する手段もありますが、金融機関から借入れたり、等価交換で資金なしで収益物件を手にする方法や、店舗展開するチェーン本部などが資金を負担して建築し、その家賃収入を得る方法もあります。

もちろん土地などの特徴によって選択肢は限られますが、資金調達手段によって土地活用の大枠が決まります。まず、この資金手当についてご自身の希望や考えをまとめることが大切です。

土地活用は企画が命、十分な吟味を

もしも「テナントビルで家賃収入を得る」に注目したのであれば、これは事業の根幹をなす「企画」の問題です。これが土地活用の一番重要なところですね。テナントビルか、はたまた駐車場を備えた店舗かマンションなどの賃貸住宅か。もし賃貸住宅としても間取りタイプ・入居者層・建物の構造など、周辺状況を分析し特性に適した企画を選べるように準備しておきましょう。

提案する会社には得意分野がある

CMで土地の売却を勧めているのは、この会社が仲介会社だからではないかと思います。彼らの得意な分野ですし、それが利益につながります。もし建築会社の提案なら、土地のすべてを活用してより建築面積が大きくなる企画を考えると思います。各社は自分の得意分野の方がお客様の役に立てますし、利益にもなりますのでこれは当然のことだと思います。そのため提案を受けたオーナー自身が、土地活用に関する希望や考えを整理・整頓する必要があります。

複数の案を検討することで課題が分かる

複数の計画案を考えてもらい、それをシミュレーションすることで比較ができます。事例として２つの計画案を検討してみましょう。計画案A:土地を半分近く売却し、その後借金をせず賃貸物件を建設する。計画案B:売却せず借入をし賃貸物件を建設する。

前提として計画する土地を以下のように定義いたします。
・土地面積　400坪
・土地の市場価格　坪75万円
・容積率　200％(建築できる延べ面積の限度を表します)

計画案A・Bを比較するといくつかの課題が見えてきます。

単にキャッシュフローの比較なら、土地を売却しない計画案Bの方が多いことが分かります。このキャッシュを得ながら30年後には借入れはゼロになり、土地も失っていません。一方で計画案Ｂには金利が上がるリスクもあります（ちなみに固定金利3％、30年返済で計算するとキャッシャフローは計画案Ａ・Ｂで同じくらいになります）。さらに計画案Ｂには「3億円の借金」というプレッシャーがあります。

普通の人にとっては大きな負担と感じるでしょう。

このような問題は、1つの案だけを検討している状態では浮き上がってきません。このようにいくつかの案を出したことによってはじめて浮き彫りとなるのです。今回のような比較が、最善案を選ぶためには必要な検証となります

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