不動産投資は節税効果がある？この記事はこれから神戸市で不動産投資を検討している人や、現在神戸市で不動産オーナーの人に向けた節税の仕方や、節税に向いている人などの特徴を解説した記事です。不動産投資は家賃収入とは別に、自身の給与所得などから節税が可能となります。ですが間違った知識や、不動産屋さんの営業マンの甘いセールストークから節税にならないマンションなどを購入してしまっている不動産オーナーも数多くいます。節税目的で購入するのであれば購入する不動産の種類や、税金の仕組みを詳しく把握しておく必要があります。この記事は神戸市で不動産管理を検討している人に向けて、正しい知識のもと不動産投資から可能な節税の仕組みについて理解を深める内容となっています。
不動産投資の税金対策の正しい知識を身に付ける
神戸市の不動産に限らず、不動産を所有することのメリットは、マンションやアパートの場合、入居者から得られる家賃収入と、不動産を所有していることで受けられる節税が魅力的です。入居者から得られる家賃収入は、稼働率や家賃などで変動するため、ここでは言及しませんが、不動産を所有していることで受けられる節税に関しては、3つの税金に分けられます。それぞれのパターンごとで気をつけなくてはいけない点や、勘違いしやすいポイントが異なります。ひとつひとつ解説をしていきます。
不動産投資で節税につながる仕組みとは？
節税には2種類の方法がある認められている必要経費には以下のようにさまざまな種類の費用が代表的です。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 修繕費
- 損害保険料
- 減価償却費
- 借入金金利
- 管理料
- 入居者募集のための広告費
- 税理士の費用
- その他清掃、消耗品の購入費など
通常のサラリーマンなどでの給与所得だけでは、節税を行うことはできません、本業とは別の収入を得ることで、経理上あえて赤字で申請することで給与所得の収入を減らすことができます。このように1年間の収入と支出を相殺させることで、収入を少なく見せて、節税を行うというのが不動産投資の狙いでもあります。確定申告で給与所得控除後の所得金額と不動産収支の赤字を相殺することを損益通算といいます。確定申告を行うことで、節税分の金額が還付されます。そのためあくまでも収入に対する税率が一般のサラリーマンよりも高い人が不動産投資に向いていると言えるでしょう。
不動産投資に向いている人と向いていない人
一般的に給与所得の多い人が不動産投資により、節税効果が見込めるとありますが具体的な数値はどのような所得を指すのでしょうか？日本の平均的なサラリーマンの年収はおおよそ420万円とされています。結論から申し上げますと、平均的な年収のサラリーマンが節税目的で不動産投資に手を出すことはおすすめできません。節税目的で不動産を所有する場合、年収が1,000万円台の上場企業の管理職クラスの給与所得が必要です。収入に対して、所得税の税率が異なるためです。日本では累進課税制度を取り入れているためです。基本的には収入が多い人の税金が高く、収入の低い人の税金は低くなるように計算されています。所得税であれば、5%~45％の7段階、相続税・贈与税は10％~55%までの8段階に分けられています。住民税は神戸市中央区の場合、平均的に収入の10%が課税金額となります。不動産投資で節税が効果的に見込める年収はズバリ年収が1,200万円を超える人です。税率43%の人が目安となります。なぜ43%の税率の高所得者からでなくてはいけないのかは、不動産を売却する時の贈与税がポイントとなってきます。
営業マンに言われるままに不動産を購入してはいけない理由
不動産営業マンのセールストークから言われるがままにマンションやアパートを購入してしまうと、期待していたような節税効果が見込めなかったという失敗談をよく耳にします。不動産投資は何を目的とするかで購入すべき不動産の種類が異なるためです。神戸市・中央区で不動産投資をこれから検討している人は特に注意が必要となります。不動産投資には2種類のメリットがあります。ひとつは節税対策、もうひとつは家賃収入を目的とする場合です。節税対策の場合、建物の大きさや材質(木造・モルタル・鉄筋)によって耐用年数が異なります。この耐用年数は後に出てくる減価償却費と大きく関係しますので、購入する建物の材質によって節税効果が異なることを覚えておく必要があります。もしもご自身ではどうしようもない不動産を所有しているのであれば、神戸市中央区で営業するKOBE賃貸ナビの無料相談に一度起こしいただければと思います。
不動産投資でよくある質問
不動産投資をする上でよくある質問を3つにまとめてみました。不動産は一般のお買い物と比較しても、金額が大きいため慎重な判断を必要とすることは言うまでもありません。しっかりと正しい知識を身に付ける必要があります。
不動産投資って興味はあるけど本当に大丈夫？借金まみれにならない？
不動産投資の醍醐味は、収入と支出を経費上でコントロールすることで節税効果に期待が持てます。本職がサラリーマンの人が神戸市で不動産投資をする時には、銀行からお金を借りてローンを組むことになるでしょう。そのため購入する不動産の種類や、税金の仕組みなどを理解していないと、かえって所得税が上がり、手元に残る現金が少なくなってしまう可能性があります。
不動産投資って専門的でわからない単語ばかり…一人でできる？
不動産投資は税金に関わる法律や、建物に関する知識がある程度なくてはいけません。不動産投資に手を出す前に本記事に書かれている内容がなんとなくわかるくらいの知識を身に着けておく必要があります。不動産所得を得た場合は、1年に1回確定申告の必要も出てきます。物件を購入する前に、手続きや仕組みを理解してシミュレーションを行うことで、漏れや抜けを無くすことができるでしょう。確定申告の手続きなども現在ではオンラインで手続きを完結させることが可能ですので、会計ソフトを導入してみても良いかもしれません。もしも不安であれば、神戸市中央区で営業しているKOBE賃貸ナビにご相談いただければと思います。KOBE賃貸ナビは年間300件以上の無料相談を受け付けており、不動産のプロの目線からアドバイスをさせていただければと考えています。
不動産投資って最終的には物件を手放さないといけない？
節税目的の不動産管理は最終的に手放すケースが多くあります。理由は節税効果を期待して不動産投資をした場合に、経費上で赤字にできるタイミングが終了するためです。これは会計上のデッドクロスと呼ばれ、所有している不動産ごとで年数は異なります。家賃収入を目的としている場合は、そのまま所有をしていても問題はありませんが、節税目的で所有している場合はデッドクロスの時期を見て不動産の売却を視野に入れておく必要があります。
不動産投資で節税が可能な税金の種類
不動産投資で節税を目的とした時に、代表的な3つの税金について解説をしていきます。今回は重要度の高い順番から解説をしていきますので、特に最初の所得税と減価償却費の仕組みについては深く理解をしておく必要があります。
所得税・住民税
不動産投資で節税を目的とした場合、まず一番最初に注目すべき税金は所得税と住民税です。【不動産投資で節税につながる仕組みとは？】、【不動産投資に向いている人と向いていない人】で説明したように、不動産投資で効果的な節税が見込める年収は課税対象や900万円以上(年収が1200万円以上)のサラリーマンであると説明しました。この所得に対して適用される所得税が住民税と合算すると43%となります。ここで、不動産投資で赤字だった場合に適用される収入を考える必要があります。不動産投資をしているサラリーマンの場合、本業の給与所得と、不動産を取得していることで得られる不動産所得の合算となります。給与所得は働いていることに対して発生する報酬のため、サラリーマンである限りは赤字という概念はないでしょう。ここに不動産所得が合算されることで、給与所得と合わせた総所得が課税対象となります。つまり不動産所得が赤字で計上できれば、給与所得と相殺させることで、手元に残る現金は変わらず、課税対象となる総所得を引き下げることができるのです。一見裏ワザのように感じますが、税法上ではれっきとした手続きですので安心してください。不動産所得が赤字と聞くと所有している意味があるのか？と疑問を感じる人も多いハズです。ですがこれはあくまでも会計上の話ですので不動産所得を赤字にしやすくする減価償却について説明をしていきます。
減価償却費とは？
減価償却とは1年間の経費の計上する方法のひとつで、金額の大きい車や不動産、設備などを購入した時に、法律で決められた年数に対して分割をして経費を計上することを指します。例えば、300万円の車を購入した場合、その年に購入代金の300万円をすべて経費として計上することができません。300万円を何年かで少しずつ経費にすることを減価償却といいます。不動産の場合は、建物に対してのみ減価償却が適用されます。土地の費用は含まれませんので経費を算出する際には注意が必要です。減価償却の概念は、年数の経過に伴い価値を少しずつ失うという考え方があります。ですが不動産や無形固定資産は経年劣化を考慮しない定額法で計算することが定められています。
耐用年数と耐久年数
減価償却費を算出するには耐用年数が重要となります。耐用年数は国が定めた基準で減価償却資産によって、細かく定められています。基本的には長持ちしない可能性のあるものの方が耐用年数は短く設定されており、丈夫で長持ちしやすいものに関しては長く設定されています。不動産で言えば、木造住宅の耐用年数は22年に対して、鉄筋住宅の耐用年数は47年に設定されているため、仮に購入金額が同じ不動産の場合、木造住宅の方が減価償却費を高く計上することが可能です。
また混同されがちな耐久年数という言葉がありますが、耐久年数はメーカーや販売元が独自判断で設定した使用できる期限として定められています。税法上には関りのない数値ですので経費計上する時には耐用年数を参照することを覚えておきましょう。
相続税
不動産投資における相続税の節税とは、財産を不動産にしておくことで節税対策を行うことです。通常預金が1億円あった場合、家族が相続した場合にはそのまま税率がかかりますが、これを不動産に置き換えておくと大幅な節税効果に期待が持てます。相続税には相続したものに対しての評価額が重要となります。預金であった場合は、そのままの金額の評価額となりますが、この1億円で土地とマンションを建築した場合、おおよそ半額の評価額まで圧縮することが可能です。これは、マンションとしての評価額と、人が居住することで建物自体の評価額が下がるためです。相続した金額が少なければ、当然税金の金額も抑えることが可能となります。
贈与税
譲渡税とは所有している不動産を売却する時に発生する税です。譲渡税の特徴は購入した不動産の所有年数によって、適用される税率が変動します。所有していた期間が5年以内かそれ以上で分けられ、短期譲渡と長期譲渡の2種類に区分されます。短期譲渡は所得税が30%、住民税が9％で計算され合計で39％の税率が掛かることに対して、長期譲渡では、所得税が15％、住民税が5％と計算され合計で20％の税率が掛かります。年数によって19％もの開きがあるため、不動産を売却するタイミングには注意が必要です。年収が2,000万円台の人であれば適用される税率は50％です。そのため、所有している期間中は減価償却で相応の節税を行い、5年以上所有した後に売却をするのであれば、約半分の税金を節税することができますので、所得の高い人にとっては効果の高い節税対策と言えるでしょう。
まとめ
この記事では神戸市中央区で不動産投資に興味のあるサラリーマンや、不動産管理を求めているオーナー様に向けて解説をしてきました。不動産投資は正しい知識を身に付けることで、合法的に大幅な節税が可能となる数少ない手法です。専門的な知識が多いため、はじめての人は多少戸惑ってしまうかもしれません。そんな時は神戸市中央区の不動産管理で無料相談を受け付けているKOBE賃貸ナビに一度ご相談いただければと思います。
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