夢の不労所得！不動産管理と聞いてこのような理想を描く人は少なくないハズです。確かに不動産投資はご自身が直接働かなくても毎月自動で収入を得ることが可能です。ですが間違った運用の仕方や、心構えをしてしまうと収拾がつかなくなってしまうリスクもあります。この記事では、現役不動産オーナーの悩みを明らかにし、不動産管理のコツや、神戸市中央区で頼りになる不動産パートナーについて解説をしていきます。
不動産オーナーにしかわからない…不動産管理の悩みはコレが一番！
不動産投資を始めようと考えている、不動産投資に興味を持っている会社員の人も、現在不動産管理に携わっている現役不動産オーナーでも、不動産管理において頭を悩ませている問題はいくつかあるでしょう。ここでは60歳以上の不動産オーナーが抱えている代表的な悩みをいくつかご紹介していきます。現役不動産オーナーの方は深くうなずいてしまうような悩みばかりかもしれません。最後には不動産管理の悩みを解決する策も提案させていただきますので、ぜひ最後までお付き合いください。
入居者がつかず、空室が目立つ
不動産管理をする上で最も頭を抱えることは、賃貸やマンションであれば入居者の稼働率です。不動産オーナーの収入源は入居者の家賃収入がほとんどですので、空き室が増えれば増えるほど、不動産オーナーの手元に残る金額が目減りしてしまうでしょう。不動産管理は不動産オーナーと入居者だけの関係性ではありません。所有している不動産が経年劣化を重ねれば、修繕を行う必要がありますし、今後の入居者を迎えるために、リフォームや外観のモデルチェンジなどの工夫を行わなければ、安定して入居者を確保し続けることは難しいでしょう。不動産オーナーは入居者の稼働率を下げないための努力を日々重ねる必要があります。不動産管理は不労所得に繋がる投資と、考えて安易に手を出した不動産オーナーの多くが失敗している理由は以下の3つの問題点を軽視してしまったためでしょう。
問題点1、どのような需要の物件かを把握していない
不動産投資をする時にどのような種類の物件を保有するのかは非常に重要になります。入居者のニーズが多いことに越したことはありません。例えばこのような物件は要注意です。大学のキャンパスが近くにあり、入居者のほとんどが在学中の学生で占めている。一見学生で賑わっている不動産と考えると、入居者も多く空室リスクも低そうに見えます。卒業を機に空室になったとしても、新入生が入居してくれるため稼働率は高いと考える不動産オーナーも多いのではないでしょうか？繁華街や都心部へのアクセスのよい立地であれば非常に優秀な物件ですが、大学キャンパスに依存しているような地域ではこのような不動産の所有は一考の余地があります。大学キャンパスの移転や取り壊しなどのタイミングで安定した入居者の確保が一気に難しくなるでしょう。このようにひとつのバリューに依存するタイプの不動産を所有する時には細心の注意が必要です。
問題点2、正しいキャッシュフローを理解できていない
不動産管理の収入は入居者の家賃に依存します。ほとんどの入居者は決められた期日までに家賃を納めるため、不動産オーナーは安定した収入を得続けることができるでしょう。ですが、不動産オーナーはこの限られた収入から、支出を正確に把握する必要があります。例えば、退去後の清掃や修繕などが該当します。最近では入居のハードルを下げるために、敷金礼金をゼロにして入居者を募集している不動産も多くありますね。そのため、退去後の修繕費用は少なからず不動産オーナーのキャッシュから賄う可能性も十分に視野にいれておかなくてはいけません。また家賃の保証会社などを仲介させる際にも、仲介手数料は不動産を所有する限り半永久的に掛かる必要経費です。そのため、不動産オーナーは限られた家賃収入からこれから起こるリスクや、諸経費を差し引いたキャッシュフローを確立する必要があります。手元にお金が残っていても実際の純利益はそれ以下だということを強く認識しておく必要があります。
問題点3、土地勘が無い場所で不動産投資を行うリスク
不動産オーナーが物件を所有する時には先ほども説明をしたように、その物件の需要を考える必要があります。物件を所有する地域の特徴や性質を理解していないと、入居率・定着率を確保することは難しいでしょう。ご自身が住んだ経験がない土地で不動産を所有する場合は特に注意が必要です。不動産オーナーは物件を探す際に利回りを重視するでしょう。利回りとは所有した物件の稼働率からおおよそどれくらいの利益が捻出できるのかを考える計算式です。どうしても数字にばかり目がいってしまいますが、その土地の地域性を理解していないと想定していた利回りには到底及ばない可能性があります。例えば、都心からほど遠い郊外で利回りの良さそうな物件を見つけたとします。築年数・間取り・需要を考えて購入を決めた物件には駐車場がついていません。都心に長く住んでいる人は想像ができないかもしれませんが、関東でも郊外であれば車がないと生活できない地域はたくさんあります。このような車社会の地域で駐車場が完備されていない物件であれば間違いなく入居者の稼働率は見込めないでしょう。土地勘の無い地域で不動産を所有する場合は地域性を深く理解しておく必要があります。
60歳以上の不動産オーナーが抱える入居者や関係者とのよくあるトラブル
入居者の家賃滞納トラブル
不動産管理をする上で一番のトラブルのもとは、家賃の不払いです。ほとんどの入居者は健全に毎月家賃を納めているはずです。ですが何の相談もナシに不払いが起きると不動産オーナーは不安を感じてしまいますね。物件によっては、家賃の保証会社を仲介させている不動産オーナーも珍しくありませんが、当然維持費がかかります。入居者と不動産オーナーの関係性は良好なことに越したことはありませんが、家賃の不払いに関しては、どうしても入居者に依存することになるのが不動産オーナーの尽きない悩みの種と言えます。
住民間でのトラブル
複数の入居者が住むアパートやマンションでは住民同士のトラブルは避けて通れません。またペット可物件などであればよりトラブルの発生率は上昇するでしょう。入居間のトラブルを放置しておくと、近隣住民にも迷惑がかかる可能性があります。放置しておくと、入居者の定着率にも影響があるため、不動産オーナーは入居者の満足度にも気を配る必要があります。
保証会社や関連業者とのトラブル
不動産オーナーは入居者以外とも関わりを持つことが一般的です。家賃の不払いを監査する保証会社や、退去後の清掃やリフォームなどを依頼する工務店や清掃業者、不動産屋、物件を宣伝する広告媒体などです。毎日頻繁にやり取りをすることが少ないだけに、意見の食い違いや要望がうまく伝わらないなどの問題点を抱えている不動産オーナーも多いようです。不動産オーナーは物件の稼働率・入居者との関係性・関連業者とのやり取りなど細かい業務が非常に多い特徴があります。
不動産オーナーの悩みを解消するための3つの心構え
必要最低限の税金や不動産の仕組みを理解する
不動産オーナーは不動産管理をする上で、法律や税金、または不動産の知識を持っておく必要があります。誰しも不動産管理は不良所得に繋がる投資の一種と考えたことはあるでしょう。ですが不動産管理の現実は、法律や税金などのこまごまとした知識や、人的トラブルなど思っていたよりも地味で大変という感想を持つ不動産オーナーの方も少なくないでしょう。不動産投資は、株やFXなど初期投資が少なく始められる投資と比較するとかなり大きな金額が動きます。その分しっかりとした知識や管理を行えば利益が確実にあがる投資とも言えるでしょう。キャッシュフローを理解して健全な不動産管理を行う必要があります。
目的を持った不動産投資を行う
不動産投資を行う際にその不動産を所有する目的を明確に持つことはその後の不動産管理においても非常に重要です。不動産を所有する目的は大きくふたつに分かれます。ひとつは家賃収入を目的とした不良収入の獲得を目的とした不動産管理です。もう一つは節税を目的とした不動産管理です。前者は入居者を高稼働率で循環させることで、利益を生み出すサイクルが通常のサイクルとなりますが、後者は不動産を所有するニュアンスが異なります。節税目的で不動産を所有する場合、購入した費用を減価償却費として経費計上することで赤字化し、本業と合算した収入を目減りさせることで、節税を行います。節税目的で所有する不動産は家賃収入目的で所有する不動産と比較すると、築年数や材質などが大きく異なるため、共通事項にあてはまる不動産はなかなかないでしょう。不動産管理をする上で、予め目的を持った所有を心掛ける必要があります。
直近の収支に動揺しない
不動産管理をしていて空室がなかなか埋まらない、諸経費を計算すると赤字の月が増えているという状況になるとどうしても不安は隠せません。不動産を所有し始めた年などは、収入よりも支出が増えるため赤字計上することも珍しくはありません。またアパートやマンションなどは、人が流動する時期によってニーズが異なるため、1カ月単位の出納帳で一喜一憂する必要はありません。ですが数年所有していて、想定していたよりも利回りが低い、不動産を所有しているメリットが少ないと感じるのであれば、早期売却を視野に入れる必要もあります。不動産は物件ごとに耐用年数が決まっていることから、新たな買い手は物件の築年数によっては融資が厳しくなり、売却までのハードルがどんどん上がってしまいます。不動産管理は投資と割り切って考える必要があり、これは株やFXなどで一般的な損切という考え方に近いかもしれません。このまま維持をしていても想定した利益が見込めない、むしろ現状で赤字という状況であれば早期売却の判断は早めの決断が吉となるでしょう。
不動産を手放す時には信頼できる不動産パートナーを見つける
もしも現在不動産管理に不安を感じている人や、今後の将来性に疑問を覚えている人は一度不動産管理のプロに相談してみても良いかもしれません。神戸市中央区で営業するKOBE賃貸ナビは不動産管理や売却、法律・税金などさまざまなジャンルの相談を無料で受け付けています。KOBE賃貸ナビは地域密着型の不動産管理のパートナーとして数多くの実績を積んでいます。
【地域性を理解している】神戸市中央区で不動産管理の相談をするのであればKOBE賃貸ナビ
KOBE賃貸ナビの公式ホームページには数多くの穴場物件の紹介がされています。KOBE賃貸ナビは神戸市中央区を拠点としていることから神戸市の地域性を理解して、不動産オーナーにとって所有するメリットの高い物件を紹介しています。KOBE賃貸ナビは物件の紹介から売却の相談、不動産管理に関する諸手続きなど全てを一任できる不動産管理のプロとして、神戸市の不動産オーナーに貢献しています。
【不動産管理はもちろん、税金など豊富な知識が魅力】神戸市中央区で年間300件以上の相談実績
KOBE賃貸ナビは神戸市中央区で地域に根差した営業をしている不動産パートナーです。年間で300件以上の相談実績を誇り、無料相談窓口を設けていることから神戸市中央区では多くの支持を集めています。また要望さえあればエリア外の物件に対する相談も可能ですので、レスポンスの軽い不動産パートナーと評価できるでしょう。
まとめ
不動産に限らず投資にはメリット・デメリットが常に存在します。不動産管理は所有する物件の動向や需要を正しく把握することで、健全なキャッシュフローを生み出すことができるでしょう。無料でプロに不動産管理の相談がしたいということであれば、神戸市中央区で営業するKOBE賃貸ナビに相談してみましょう
＼不動産の管理や売却などのお悩み、ご相談下さい！／
