こんにちは！KOBE(神戸)売却ナビの恋水です。賃貸経営において、入居者が退去するときに避けて通れないのが「原状回復」です。しかし、この原状回復をめぐるトラブルは非常に多く、消費生活センターへの相談の3〜4割を占めるほど。特に費用負担をめぐる争いは紛争化しやすく、オーナーにとっても大きなリスクです。こうした背景から、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を公表し、裁判の場でも判断基準として利用されるようになっています。つまり、オーナーとしてトラブルを防ぐためには、このガイドラインの理解と、それに沿った契約内容の整備が欠かせません。
ガイドラインと「特約」の関係
令和5年3月の改訂資料では、トラブルを防ぐための大きなポイントがあります。
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契約内容の確認（特に特約部分）と物件状況の記録
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退去時の現地確認による認識共有
今回はこの中でも「特約」に焦点を当てて解説します。実務では、ガイドラインと異なる内容の特約を設けるケースが多くありますが、これには注意が必要です。
特約を有効にするための3つの条件
ガイドラインと異なる特約を設ける場合には、次の条件を満たさなければ、無効と判断されるリスクがあります。
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① 必要性（合理的理由）
本当にその特約が必要か？合理的な理由があるか？ -
② 具体性（内容・金額の特定）
あいまいな表現ではなく、内容や金額を具体的に明記しているか？ -
③ 認識と同意
契約時に賃借人へ十分に説明し、明確な合意を得ているか？
この3つを満たしていない特約は、消費者契約法に基づき「無効」と判断される可能性が高いのです。
よくある特約の具体例
1. ハウスクリーニング・エアコンクリーニング特約
もっとも多く見られるのがクリーニング関連の特約です。例えば「退去時にハウスクリーニング代2万5,000円（税別）を負担する」といった契約。この場合、
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金額が妥当であること
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契約書や別表に明記してあること
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契約時に入居者へ十分説明して合意を得ていること
これらを満たしていれば有効性が認められやすく、トラブル防止に役立ちます。
喫煙によるクロス全面交換特約
喫煙によるクロスのヤニ汚れや臭いは、通常損耗ではなく「過失」にあたる可能性が高いため、費用を入居者に負担させること自体は可能です。ただし、「クロスを全面交換」とする場合は以下の点に注意が必要です。
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部分交換では美観が損なわれるなど、全面交換が合理的に必要である理由が求められる
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費用が過大でないか（消費者契約法が定める平均的損害額を超える場合は無効）
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契約時に十分な説明を行い、入居者の理解と合意を得ているか
とくに「経年劣化を考慮せず全額負担」という特約は、ほぼ無効と判断される可能性が高いため、設定は避けるべきです。
オーナーにできるトラブル防止の工夫
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契約書や重要事項説明書に具体的な金額・内容を明記する
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説明時に「なぜこの特約が必要か」を丁寧に伝える
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入居者に署名・押印してもらい、説明の履歴を証拠として残す
こうした工夫により、退去時に「そんな説明は受けていない」という典型的なトラブルを防ぐことができます。
まとめ
原状回復をめぐるトラブルは、賃貸経営における大きなリスクの一つです。しかし、ガイドラインを理解し、特約を設ける際に必要な条件を守れば、多くのトラブルは未然に防げます。
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国交省ガイドラインを基本にする
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特約は「必要性・具体性・合意」を必ず満たす
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契約時の説明と記録を徹底する
この3つを実践することが、オーナーと入居者双方の信頼関係を守り、安心できる賃貸経営につながります。
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