こんにちは。神戸市中央区・三宮の不動産会社「KOBE売却&買取ナビ」店長の恋水です。今回は、神戸・兵庫県内で賃貸物件をお持ちのオーナー様に、今まさに動き始めている2つの大きな変化についてお伝えします。一つは「空室の意味が根本から変わりつつある」という話。もう一つは「火災保険に入れなくなるマンションが出始めている」という、多くのオーナー様がまだご存じない現実です。神戸は阪神淡路大震災を経験し、今も南海トラフ地震のリスクを抱える都市です。だからこそ、この2つのテーマは他の地域以上に切実な問題です。ぜひ最後まで読んでいただければと思います。
空室が「地域の備え」になる時代へ——賃貸オーナーに求められる新たな役割
空室は、賃貸オーナーにとって悩みの種です。家賃収入がなく維持費だけがかかるため、早期入居を望むのは当然のことです。しかし近年、空室の意味が根本から変わり始めています。
国の災害時住宅対策の調査では、民間賃貸住宅が「災害時の住まい」として重要な役割を担うよう、運用体制の整備が求められています。国や自治体は、南海トラフ地震や首都直下地震を見据え、不動産団体との協定、契約条件の整理、供給可能な住宅の把握、事務処理体制の整備などを平時から進める必要性を打ち出しました。
つまり、これまでの「家賃収入なし・維持費だけ発生・早く入居者を決めたい」という負の存在から、「災害時の住まい・被災者の生活再建を支える・地域の備えになる」という社会インフラとしての役割へと、空室の位置づけが変わりつつあるのです。
能登半島地震が示した「賃貸住宅の底力」
実際に能登半島地震では、被災者が自ら探して一般の賃貸住宅へ入居した後に、行政による賃貸契約へ切り替えるケースも多く見られました。現場では迅速な住まい確保のため賃貸住宅が重要な受け皿になり、避難所生活の長期化を防ぐうえで既存の賃貸住宅が果たす役割の大きさが改めて認識されました。
神戸市は1995年の阪神淡路大震災を経験しています。あのとき多くの市民が仮設住宅や賃貸住宅に分散して避難しました。その経験が積み重なる中、今また南海トラフ地震という巨大リスクを抱えています。神戸市中央区・灘区・東灘区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区・西区・北区、いずれのエリアでも、賃貸物件オーナーは「地域防災の担い手」になりつつあります。
行政との連携で知っておきたい実務上の注意点
もちろん善意だけで済む話ではありません。行政が決める家賃設定には上限が設けられる場合があり、契約条件や原状回復、退去後の修繕負担など、オーナーとして確認しておきたい実務上の論点もあります。
一方で、行政との契約という安心感はあり、空室活用につながる可能性もあります。人口減少が進む中、空室は負担やリスクとして語られがちですが、災害大国である日本では、その部屋がいつか誰かの生活再建を支える場所になることを見逃してはいけません。国の調査からも、賃貸住宅が普段は入居者の暮らしを支え、有事には地域の生活基盤を支える存在になることが認識されています。賃貸オーナーの社会的な価値は、今後ますます見直されていくでしょう。
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まさか「保険に入れない」とは？——火災保険の異変が賃貸住宅に迫ってくる前に
マンションの火災保険に異変が起き始めています。保険に入りたくても、これまで通りに入れないマンションが出始めているのです。ここ数年、火災保険料は右肩上がりで上昇しています。しかし問題は保険料の上昇にとどまりません。保険更新時に次のようなケースが話題になり始めています。
- 「希望する補償内容では引き受けてもらえない」
- 「補償範囲を削らなければ契約できない」
- 「複数社に断られた」
異変が起きているのは主に分譲マンションの管理現場です。特に築年数の古いマンションや水害リスクの高い地域ではこうしたケースが増加しており、報道でも取り上げられ始めました。マンション管理にとって火災保険は、漏水事故や自然災害に対応するうえで欠かせない存在です。その保険が十分に確保できなければ、マンション管理や修繕計画そのものにも影響しかねません。
なぜ火災保険が変わりつつあるのか
背景にあるのは、災害の激甚化です。大型台風、線状降水帯による豪雨、水害、雪害などが相次ぎ、損害保険会社の保険金支払いは増加しています。火災保険分野では長年赤字が続いているとも言われ、保険会社側も採算悪化に直面しています。その結果、保険料の値上げだけでなく、引受条件の厳格化や補償内容の見直しが進んでいます。
この流れは分譲マンションだけの話では済まない可能性があります。今後、築古物件や木造物件を中心に、賃貸住宅でも保険料の上昇、補償範囲の見直し、引受条件の厳格化が広がる可能性があります。神戸市は山側エリアと沿岸エリアで水害・土砂災害リスクが大きく異なります。垂水区・須磨区の沿岸部や北区・西区の山間部など、立地ごとのリスク評価が今後ますます保険条件に反映されてくることが予想されます。
火災保険更新前に確認したい5つのポイント
火災保険は「入っていて当たり前」の時代から、「どう備えるかを考える時代」へ変わり始めています。更新前に必ず以下の5点を確認しましょう。
- ❶ 免責金額：自己負担額をどこまで許容できるか
- ❷ 不要な特約：物件に不要な補償が付いていないか
- ❸ 水災補償：立地やハザードマップに合っているか
- ❹ 過去の事故履歴：漏水・風災などの請求履歴を把握しているか
- ❺ 更新時期：直前ではなく早めに比較・相談しているか
対応策としては、免責金額の見直し、不要な特約の整理、立地ごとの災害リスクを踏まえた補償内容の最適化などが考えられます。分譲マンションで顕在化した問題は、数年後の賃貸住宅の姿かもしれません。今のうちに保険内容を見直しておくことが重要です。
神戸市の賃貸オーナーが今すぐとるべき行動
神戸市は阪神淡路大震災という歴史的な経験を持ちながら、今もなお南海トラフ地震・豪雨・土砂災害・高潮など多様な自然災害リスクにさらされています。だからこそ、空室の新たな役割と火災保険の見直しは、他の地域より先に真剣に考えるべき課題です。
空室をどう活用するか、保険をどう見直すか——これらは単なる「コスト管理」ではなく、地域の一員として賃貸物件を守り、将来に備えるための重要な経営判断です。当社では神戸市内の物件管理・売却・保険見直しのご相談まで幅広く承っています。まずはお気軽にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 空室を行政の災害住宅として提供する場合、家賃はどうなりますか？
行政が設定する家賃には上限が設けられる場合があります。市場家賃より低くなるケースもありますが、長期契約の安定性というメリットがあります。詳しくは各自治体の担当窓口または当社にご相談ください。
Q2. 火災保険の引き受けを断られた場合、どうすればいいですか？
複数の保険会社に相見積もりを取ることが基本です。補償内容を絞る、免責金額を上げるなどで引き受け可能になるケースもあります。早めに保険代理店や当社にご相談ください。
Q3. 神戸市でハザードマップが高リスクな地域の物件は保険料が高くなりますか？
水害・土砂災害リスクの高いエリアでは、水災補償の保険料が高く設定される傾向が強まっています。立地に合わせて補償内容を最適化することが重要です。
Q4. 築古物件の火災保険は今後どうなりますか？
築年数が古い物件は今後、引受条件がより厳しくなる可能性があります。現在の保険内容を早めに確認し、必要に応じて見直しを検討することをお勧めします。
Q5. 空室が長期化している場合、行政連携以外にどんな活用策がありますか？
シェアハウス転用、外国人労働者向け住宅、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）など様々な活用策があります。物件の立地・築年数・間取りに応じた最適な提案が可能ですので、当社にご相談ください。
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