今回は、「リースバック」について解説していきます。
リースバックとは、一口にまとめれば、「売った家を借家として借りて住み続ける」方法です。
通常の場合、家を売却すると、新しい家に引っ越しをしますよね。
ですがリースバックの方法を使うと、売却後も今まで通りの生活を続けることができます。
- リースバックとは一体どんな方法なのか？
- リースバックのメリットとデメリットは？
- リースバックの活用方法は？
といった点を、今回はわかりやすく解説していきます。
またリースバックは、近年問題になりやすい“実家の相続”トラブルの解決方法としても注目されています。こうした観点からも解説を行っていきます。
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リースバックとは？なぜ売った家に売却後も住めるのか
まずはリースバックについて、詳しく解説していきましょう。
「売った家に住み続ける」という方法ですが、なぜそんなことが可能なのでしょうか。
家やマンションなど、不動産を売却すると、その所有権は買主に移ります。
これは通常の売却でも、リースバックでも同様です。つまり売れた時点で、その不動産はあなたのものではなくなるわけですね。
一方で不動産は、自分の資産でなくても、住んだり利用したりすることが可能です。賃貸契約を結べば、自分の所有する不動産でなくても利用できます。そこで、家を売ると同時に賃貸契約を結び、今後は賃貸物件として借りることにすれば、実際には引っ越しをせずに、今まで通りの暮らしを続けられることになります。
これが、リースバックという方法です。
リースバックのメリットとデメリット
リースバックには、様々なメリットとデメリットがあります。
主なポイントをいくつか解説しましょう。
リースバックのメリット１：生活を変えずに、家の所有権を手放せる
リースバックの大きなメリットとして、生活を変えなくて済むことが挙げられます。今までの暮らしを変えず、引っ越しもせずに、単純に家の所有権だけを手放すことができます。
リースバックのメリット２：家（不動産）を現金化できる
リースバックは「家（不動産）を売る」ものですから、売却代金もちゃんと受け取ることができます。そのため、家の所有権を手放すかわりに、生活は変えずに、まとまった現金を受け取れるメリットがあります。
リースバックのメリット３：高額査定が期待でき、売却もしやすい
リースバックでの売却は、比較的「高く売れる」「早く売れる」といったことが期待しやすいとも言えるでしょう。売却後に賃貸契約を結ぶことが決まっているため、収益不動産として査定できるので、査定も通常より高くなる傾向があります。
また買主にとっても、「購入後、すぐに賃貸収入が入ってくる」とわかっているため、多少高くても購入しやすい物件になります。
リースバックのデメリット１：家の所有権を手放すことになる
これはメリットの裏返しでもありますが、あくまで売却である以上、家の所有権を手放すことになります。住み続けることは可能であっても、「家の所有権そのものを手放したくない」という場合は、適切ではないでしょう。
リースバックのデメリット２：今後は家賃の支払いが必要になる
リースバックは、売った家に借家として住み続ける方法です。借家として借りることになるため、今後は家賃の支払いが必要になります。
リースバックのデメリット３：住宅ローンが残ってしまう場合がある（オーバーローン）
住宅ローン返済中にリースバックを行う場合、抵当権抹消の手続きが必要になります。また、売却代金でローン残債を返済しきれなかった場合、売却後もローンが一部残ってしまう「オーバーローン」の状態になる場合もあります。
リースバックを行うかは、専門家のアドバイスを聞いて判断を
このように、リースバックはメリットだけでなくデメリットもある方法です。人それぞれの状況によって、メリットのほうが大きくなることもあれば、デメリットが無視できないケースもあるでしょう。
「今の暮らしを続けたまま、家の売却代金でまとまった現金が手に入る！」と、メリットばかり注目してしまうと、後になって後悔することにもなりかねません。「本当にリースバックするべきか？」という点から、信頼できる不動産専門家の助言を受け、慎重に判断していくことが重要です。
リースバックの活用方法－どんな時にリースバックが向いているのか
それでは続いて、具体的なリースバックの活用方法を見ていきましょう。
といっても、「こうした場合はリースバックが絶対にオススメ」という話ではありません。先ほどの繰り返しになりますが、リースバックが本当に適しているか、リースバックをするべきかは、人それぞれの状況により大きく異なります。
ここでは、あくまでリースバックのイメージを掴むための参考として、活用方法の例をいくつかお示ししていきます。
「実家を相続したくない」リースバックで生前に解決
親としては最期までこの家に住み続けたい。しかし、子供としては相続したくない、生前に手放しておいて欲しい…こんな風に、実家の家をめぐって、親子間の考え方がすれ違ってしまうケースは珍しくありません。
こうした場合、リースバックで解決できる可能性があります。
元気なうちにリースバックを行っておけば、その後は賃貸物件として、親世代は最期まで住み続けることができます。売却代金を老後資金に当てることもできるでしょう。一方、リースバックで所有権そのものは手放しているため、「相続したくない」という子供世代の希望も叶えることができます。
「住宅ローンが払えない」リースバック＆任意売却で生活再建
リースバックは、任意売却（住宅ローン返済中の不動産売却）と組み合わせることで、ローン返済中でも行うことができます。たとえば「住宅ローンの返済が厳しい」という場合、リースバックを行うことで、生活経済が改善できる可能性があります。
売却代金で住宅ローンをまとめて返済できれば、今後はもうローン返済の重荷を背負わなくて良くなります。また、リースバック後の家賃が、現在の住宅ローンの月々返済よりも軽くなれば、家計の負担軽減にもなるでしょう。
リースバックのよくある質問
Q リースバックはマンションでも行えますか？
A はい。マンションでも戸建てでも、リースバックを行うことは可能です。
Q リースバックは居住用物件ではないとダメでしょうか？
A いいえ。倉庫や店舗などでも可能です。リースバックは「所有権を手放し（売却し）、賃貸物件として利用し続ける」ため、目的は居住用に限りません。
Q リースバックをしたことは、近所に知られてしまいますか？
A いいえ。一般の販売（広告）活動を行わずに売却することも可能です。そのため、ご近所の方に知られてしまう心配もありません。
Q 家賃はどのように決まりますか？
A 基本的には、売却金額のおよそ6%が、リースバック物件の年間家賃の相場と言われています。月々で換算すると0.5%です。900万円で家が売れれば、家賃は月々4万5000円と考えて良いでしょう。
Q リースバックした物件は買い戻しできますか？
A はい。賃貸契約の終了後などに、買い戻すことも可能です。
Q 賃貸契約が終わったら、引っ越さないといけませんか？
A いいえ。賃貸借契約を更新することで、引き続きその後も住み続けることができます。
Q リースバックした物件から引っ越すことはできますか？
A はい。リースバックで借りている物件でも、基本的に引っ越し（退去）の制限は無いのが通常です。
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