今回は、「売れないマンション」問題についてお話しようと思います。
・立地や築年数を考えると、とても売れるとは思えない
・売りに出しているけど１年以上も売れていない
このように、「売れないマンション」を抱えてしまってお困りの方は、神戸市内にも大勢いるのではないでしょうか。
こうした場合の対処方法や解決方法について、詳しくご説明していきます。
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マンションが売れないとどうなる？処分や放棄は可能？ダブルローンの心配も
「マンションがなかなか売れない」という時、どうしても不安になるのが、「このまま売れないとどうなる？」という疑問ですよね。
このテーマについては、以前も記事にしています。
売却時期にとくに期限が無いなら、じっくりと腰を据えて売却活動を続けていく方針もあるでしょう。ですが「いつまでに売りたい」と期限が決まっている場合、売出し価格の調整なども含めて、方法を考えていく必要があります。
また、「買取先行」で住み替えを行っている場合、今のマンションがなかなか売れないと、ダブルローンの心配もありますよね。
そうした場合でなくても、マンションがなかなか売れないと、先の見通しが立たず不安なものです。
マンションの場合、処分や放棄もできません。
また、「ただでも良い！いっそのこと市に寄付しよう」と思っても、神戸市は、不要な不動産の寄付受けを基本的に断っています。
こうして考えると、「売れない」という状態をなんとか脱却するのが、やはり一番良い方針になりそうですね。
売れるマンションと売れないマンション、違いや特徴は？
さて、それでは実際に、「売れないマンション」をどう売っていけば良いのでしょうか。
その前に、まずは「売れないマンション」と「売れるマンション」の違いを見ていきましょう。
ネットを調べてみると、このテーマについて気になる人も多いようですね。
「売れるマンション」と「売れないマンション」の、よくある誤解
たとえば、ゴージャスな高級マンションの最上階というと、「売れるマンション」だと思う人も多そうですよね。ですが価格が高すぎて、なかなか買主が見つからず、実際にはなかなか売れない…といったことにもなりがちです。
逆に、築30年の古さが目立つマンションの低階層はどうでしょうか。
「建物も古いし、低階層で眺めも期待できないし、どうせ売れないのでは」
…と思えるかもしれません。ですが実際には、「このエリアで住めるマンションを、とにかく急いで探している」といった需要もあり、案外スマートに売れることもあります。
つまり、一般的に見て良い物件かどうか、あるいは査定額が高いか安いか、といったことと、「売れるマンション」「売れないマンション」とは、あまり関係がありません。
「◯◯だから売れる」「◯◯だと売れない」といった特徴は、実際には定まっていないと言えます。
こんなマンションでも本当に売れるの？「売れないマンション」情報に要注意！
ネットや書籍などを調べてみると、「こんなマンションは売れない」と、さも決めつけるかのように書かれているものが、いくつか見つかります。
＜売れないマンションと言われる例＞
- 築年数が古い
- 壁や床に傷や汚れがある
- 駅から徒歩５分以上掛かる
- 間取りに人気がない
ですが実際には、こうした理由は、どれも「売れないマンションの条件」ではありません。
築年数が古い … 適性価格で売却を
築年数が古いと、どうしても売却価格の相場は下がってしまいます。
ですが、築年数や物件の状況に応じて、適正価格で売却活動を行えば、「絶対に売れない」ということはありません。
壁や床に傷や汚れがある … ハウスクリーニングで改善できます
内装の汚れは、ハウスクリーニングをすればキレイになります。
壁紙や床を貼り替えてから売りに出す方法もあります。
駅から徒歩５分以上掛かる … 「売れない」という根拠はありません
「駅から徒歩５分以上掛かる物件だと売れない」という、極端な話も目にしたことがありますが、これはまったく根拠がありません。
実際にKOBE売却ナビでは、JR東海道本線「灘」駅から徒歩11分のマンション、「ジークレフ王子公園」の売却実績があります。ちなみにこの物件、築25年と年数もそれなりに経っています。こうした物件でも、しっかりと適切な売却活動を行えば、心配なく売れるものです。
間取りに人気がない … どんな間取りが良いかは人それぞれです
「人気がない間取りだから売れない」という話もあるようですが、これも鵜呑みにはできない話です。
どんな間取りに魅力を感じるかは、本当に人それぞれです。
ある人には「住みにくそう…」と思える間取りでも、別の人には「まさにこんな物件を探していたんです！」となることは珍しくありません。
それでもマンションがなかなか売れない…見直すべきポイントは？
さて、「売れるマンション」「売れないマンション」と巷で言われる特徴や条件は、実際にはどれも当てはまらないことを、ご説明してきました。人が誰も住んでいない過疎地や、廃墟同然の物件でもなければ、「絶対に売れない」ということはありません。
ところが、そうは言っても現実には、「なかなか売れない」とお困りの方も多いでしょう。「うちのマンションは１年以上も売りに出しているのに、全然売れない」と、頭を抱えてしまっている人もいるかと思います。
こうした場合、いったい何が原因でしょうか？
そして、どう対策を取れば良いでしょうか？
売却価格は適正か？
まず見直すべきポイントは、売却価格です。
相場から大きく掛け離れていると、なかなか買い手が見つからないこともあります。
相場より高すぎても良くありませんが、安ければ良いという話でもありません。あまりに安すぎると、「何か裏があるのでは？」と、かえって疑われてしまう恐れもあるためです。
売り方は効果的か？
たとえば写真が魅力的に撮影されていなかったり、営業担当者が物件の魅力やセールスポイントをきちんと把握していなかったりと、適切なセールスができていない可能性もあります。
改めて営業担当者とよく話し合い、売却方針をしっかりと確認していきましょう。
また、「この不動産会社に任せて大丈夫なのかな？」と不安になったら、宅建協会の窓口に相談したり、他の不動産会社にセカンドオピニオン的に相談する方法もあります。
内見時の対応は適切か
内見希望者への対応も重要です。
内見まで来られる方は、かなり購入に前向きなお客様。内見が成売の決め手になることも珍しくありません。
今まさに住んでいる物件の場合、あまり生活感が出過ぎないよう、日頃から整理整頓に気を配りたいところ。
また、住んでいない物件でも、定期的に通ってお掃除をしておきましょう。
特に力を入れたいのが水回りです。水回りの印象はとても大切なので、丁寧なクリーニングをオススメします。
どうしても汚れが取れない場合、水回りのリフォームだけ検討してみても良いでしょう。
不動産売却のセカンドオピニオンも、KOBE売却ナビにお任せ下さい！
「売りに出している物件がなかなか売れない」
そんな場合は、もしかすると、不動産売却のセカンドオピニオンが必要かもしれません。
セカンドオピニオンとは、いま頼んでいる専門家とは、別の専門家に意見を伺い、アドバイスをもらうことです。
お悩みの物件が神戸市内のものであれば、KOBE売却ナビも、こうしたご相談にお応えしています。
「いま売却を頼んでいる不動産会社の売り方は、本当に大丈夫かな？」
「売却価格や売り出し方は本当に適切だろうか？」
そんな疑問や悩みをお持ちの方も、ぜひ、KOBE売却ナビにお気軽にご相談下さい。
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