「神戸市内でマンションを買ったけれど、数年ですぐ売ることになった」
そんな場合について、今回は解説していきます。
買ったばかりのマンションを売却するとなると、気になる点や不安もいろいろとありますよね。
「住宅ローンはどうなるんだろう？」
「マンションを買ってすぐ売るなんて、本当に大丈夫？大損をしてしまうのでは」
「損をしないために、何か工夫できることはある？」
調べてみると、こうした疑問をお持ちの方も多いようです。
こうした疑問に、お答えしていきましょう。
なお、KOBE売却ナビは神戸市内の不動産売却に特化しているため、今回の記事でも、神戸市内のマンションを前提にお話していきます。ですが、他の地域のマンション売却でも、参考に役立てる部分もあるでしょう。
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買ってすぐ売るのは損？マンションを数年で売却する場合
買ってすぐのマンションを売る場合、一番心配なのは「大変な損になるのでは…」という点ですよね。この心配について、まずは詳しく見ていきましょう。
オーバーローンの心配
買って数年のマンションだと、まだまだ住宅ローンが残っていることも多いはず。
たとえば、住宅ローン残債が4000万円あり、マンションは3600万円で売却することになった場合、住宅ローン完済には400万円足りません。もう売って手放してしまったマンションのために、残ったローン400万円を払い続けることになります。この状態を「オーバーローン」と呼びます。
こうしたオーバーローンになってしまわないかが、大きな心配になるでしょう。
新築で買って中古で売るのだから損になるのでは
もっとシンプルな話として、「新築よりも中古物件のほうが価値が下がってしまう」という点もありますよね。新築で買ったマンションを中古で売るのですから、損になってしまうのでは…という考え方です。
損得だけで考えると失敗も！マンション売却で大切な３つのポイント
買ったばかりのマンションをすぐ売る場合、損得勘定ばかりに目を向け過ぎると、判断を誤ってしまう恐れもあります。もちろんお金の計算は大切ですが、それだけでなく、売却目的や期限についても考えておきましょう。
整理すると、「なぜ」「いつまでに」「いくらで」という３つのポイントで考えることが重要になります。
・なぜ … 「なぜ」マンションを売りたいのか？売却目的を明確にしましょう
・いつまでに … いつ頃までに売りたいのか、売却期限をイメージしておきましょう
・いくらで … 最低いくらで売りたいのか、売却後にいくら手元に残したいのか、といった想定です
「なぜ」売りたいのか？買ったばかりのマンション、売却目的は
せっかく買ったマンションなのに、すぐ売りに出すことになった…。こうした場合、何らかの理由がある方も多いでしょう。
・住んでみたら、自分たちのライフスタイルに合わなかった
・急な転勤が決まり、住み替えが必要になった
・住宅ローンが思ったより負担で、返済を続けられる見通しが立たない
・近隣住民とトラブルになってしまい、このまま住み続けるのがつらい
他にも、お客様一人一人によって、さまざまな理由がおありだと思います。
こうした売却目的を達成することが、マンション売却で失敗しない一番のポイントです。購入時の価格と売却価格とを天秤に掛けるだけでなく、「売りたい理由」もしっかりと考えていきましょう。
「いつまでに」売りたいのか？売却期限のイメージも
いつまでに売りたいか、売却期限もイメージしておくと良いでしょう。
たとえば、「転勤に合わせて家族で引っ越すことにしたから、転勤先への赴任と、子供の進学時期には間に合わせたい」といった風に、売却目的によっては期限がハッキリしていることもありますよね。
こうした場合、「マンションを高く売る」ことばかりに集中してしまうと、期限までに売却できず、そもそもの売却目的が達成できなくなってしまう恐れもあります。
「いくら」手元に残したいか？必要金額も想定を
「売却によって、最低でもいくら手元に残したいか」といった点も、イメージの付く方は想定しておくほうが良いでしょう。
住宅ローンの返済が残っている場合でも、売却代金を全額、返済に当てなければいけないとは限りません。新しい住まいへの引っ越しや、その後の生活資金などもしっかりと確保した上で、残った分を住宅ローン返済にまわすこともできます。
失敗を防ぐためにも、不動産売却の専門家に相談を
売却目的、売却の期限、そして最低いくら残したいか。
こうした３つのポイントを、できるだけ明確化しておくことが、マンション売却の成功の秘訣です。
とはいえ、この３つを自分だけで考えて整理するのは、なかなか難しい面もあります。不動産売却の専門知識や、地域の不動産市場の情報も必要になるからです。
だからこそ、まずは早めに、不動産売却の専門家にご相談下さい。
プロの手助けをもらいながら、「なぜ」「いつまでに」「最低いくらで」の３つを明確にできれば、あれこれ迷わずに売却を進めていけるでしょう。
買ってすぐのマンション売却、よくある失敗と対策方法
それでは次に、「買ってすぐのマンション売却」でよくある失敗と、その対策方法を見ていきましょう。
売却を迷っているうちに築年数が経ち、価値が下がってしまった
「買ってまだ数年も経っていないし、今売るべきか、どうしようか…」
そんな風に迷っているうちに時間が経ってしまい、物件の価値が下がってしまう失敗です。
基本的に、不動産は築年数が経てば経つほど価値が下がります。
「買ってすぐ売る」というのは、築年数が浅いうちに売却できるぶん、高く売りやすいのがメリット。ですが、「どうしようか」と売却を迷い過ぎて時間が経ってしまうと、「築年数が浅い」メリットを手放すことになってしまいます。
対策方法
不動産売却は、一人で悩んでいても明確な答えは決して見えません。
あれこれ悩む時間を使って、不動産売却の専門家に相談してアドバイスをもらえば、時間を無駄にせずに、明確な判断ができるでしょう。
高額売却にこだわりすぎて、家族に迷惑を掛けてしまった
「どうしても買ったときより高く売りたい」
と、高額売却にこだわりすぎると、結局のところ遠回りになってしまいがち。
というのも、相場からあまりに掛け離れた価格で売りに出すと、買主を探すのが難しくなってしまうからです。その結果、予定の時期までに物件が売れず、通勤や通学の都合など、家族にも迷惑を掛けてしまった…なんて結果にも。
対策方法
もちろん買ってすぐの物件なら、高く売れる可能性は十分にあります。
ですが、「買ったときより高く」にこだわり過ぎると、本当の売却目的を見失ってしまう恐れもあります。
売却目的を見失わないよう意識すると共に、「いくらで売れれば目的が達成できるのか」を考え、戦略的に売却活動を行っていくことが重要です。
「買ったときより高く売れる」という宣伝に釣られて、不誠実な業者に頼んでしまった
残念ながら不動産業界には、まだまだ誠実とは言い難い会社があるのも事実です。根拠のない非現実的な高額査定を出したり、「買った時より高く売れる」と過剰な宣伝を行ったりする業者も、ゼロではありません。
「買ってすぐのマンション売却は時間との勝負！築年数が経つ前に急いで売ろう」
…と、気持ちばかりが焦ってしまうと、不誠実な不動産会社に引っかかってしまう恐れもあります。
対策方法
「マンション売却は時間との勝負」というのは、ある意味では事実です。築年数が経てば価値が下がってしまうのが一般的ですから、あまり悩むのに時間を使い過ぎるのも良くありません。
かといって焦りすぎるのも禁物です。
“住まい”とは、暮らしと人生に関わる大きなテーマです。大切な話ですから、なかなか判断が決まらないのも当然です。
あなたの話にしっかりと耳を傾け、いたずらに契約や売却を急がせることなく、親身になって対応してくれる…そんな不動産会社を選んでいきましょう。
中央区だけではありません！神戸市内のマンションは買ってすぐでも売りやすい時期
最後になりますが、神戸市内の状況についてもお伝えしたいと思います。
「買ってすぐのマンションだけれど、やはり売却したい」
「数年前に買ったばかりでローンも残っているマンションだけれど、売って住み替えできる？」
こんな疑問について、神戸市内のマンションはどういった状況なのか、概要をカンタンにお話していきます。
各区の詳細な情報は、次の記事の後半でも解説しています。
ここではカンタンに傾向をご紹介していきましょう。
中央区、東灘区、灘区は上昇トレンド
まず、最近になって住宅価格がハッキリと上昇しているのが、中央区・東灘区・灘区です。
神戸市の「再整備基本構想」の影響もあり、中央区を中心に、住宅需要も伸びしろを見せているのが現状だと考えられます。
兵庫区、西区もマンション売却は今が売り時
兵庫区、西区についても、ジワジワと住宅価格が上がり始めている気配です。
兵庫区は中央区に隣接しているため、やはり神戸市の再整備計画の影響から、住みたい人が増えているようですね。
一方、長年の区画整備事業の成果もあってか、西区でも住宅人気が上昇中です。「思っていた以上に、西区って住みやすい」と、地域の魅力に気がつく人が増えているのかもしれません。
北区、長田区、須磨区、垂水区も高水準でやや安定
北区、長田区、須磨区、垂水区は、大きな住宅価格の変動はあまり見受けられません。ですが長い目で見ると、今は比較的高い水準で安定しているのかと思われます。
神戸市内、どの区域もマンションを売りやすいタイミング
まとめると、神戸市内は、どの区域でもマンションを売りやすいタイミングだと言えるでしょう。活気のある街づくりが進んでおり、マンション取引も活発になっています。
「今すぐに売らないと下落する」というような状況ではありませんから、あまり焦る必要はありません。ですが、「ひとまず相談だけ」と、気軽に不動産会社に問い合わせておくなら、今がベストなタイミングだと言えるでしょう。
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